С. Леонов: «Законодательство противоречиво, методики несовершенны»

Елена ТАЛПЭУ

Прошло уже много времени после нашумевшего Постановления о кадастровой стоимости земли, подписанное губернатором Павлом Ипатовым в ноябре 2007 года, которое впоследствии под давлением общественности было скорректированно. Что изменилось, сняты ли все противоречия?

Динамику развития земельной политики в Саратовском регионе, в частности, ситуацию с кадастровой стоимостью земли, прокомментировал директор правового департамента Торгово-промышленной палаты Саратовской области Сергей Геннадьевич Леонов.

Корр.: Начнем с понятия кадастровой стоимости: для чего она нужна и почему вокруг нее столько шума сейчас?

С. Леонов: Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, в частности, земельных участков – это основополагающий элемент уплаты земельных платежей, поскольку, по Земельному кодексу, налог на землю рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости земли. Этот процент устанавливается органами местного самоуправления и, в зависимости от того, какова кадастровая стоимость, таковы и земельные платежи собственников земель.

У нас к земельному платежу, помимо земельного налога, относится еще арендная плата. Как правило, арендная плата также рассчитывается, исходя из размеров кадастровой стоимости земли. Поэтому, говоря о размере кадастровой стоимости, фактически мы говорим о бюджете муниципальных образований, потому что земельные платежи идут в местный бюджет – как арендные платежи, так и земельный налог. Поэтому социальная необходимость проведения кадастровой оценки земли – она понятна. То, что из налога на недвижимость и земельных платежей состоит большая часть доходов местных бюджетов – это тоже понятно. Вот почему нужна кадастровая оценка и почему она оказывает влияние на бюджет.

Корр.: Большой социальный резонанс вызвало Постановление, известное всем под номером 423, подписанное губернатором Павлом Ипатовым в ноябре 2007 года. С чем это связано?

С. Леонов: Действительно, в 2007 году в Саратовской области была проведена кадастровая оценка земли. Был составлен отчет, который включал в себя перечень кадастровых кварталов, по которым проводилась оценка и соответственно определялись размеры средних удельных показателей кадастровой стоимости этих земельных участков. Оценка проводилась в связи с тем, что законодательно установлена периодичность такой оценки – не чаще, чем один раз в три года, и не реже, чем один раз в пять лет. У нас как раз пятилетний срок истекал, нужно было делать новую оценку, и ее сделали.

И собственно шум начался после того, как эта оценка стала выше прежней. По нашим данным, кадастровая стоимость выросла где-то от 3 до 25, 26 раз, а соответственно и земельные платежи.

Корр.: Верно ли проведена эта оценка, насколько данные, которые указаны в отчете, соответствуют рыночной стоимости?

С. Леонов: Многие промышленные объекты, которые у нас на территории Саратовской области находятся, имеют землю в постоянном и бессрочном пользовании на основании еще старых документов, и для того, чтобы эта земля была переоформлена из постоянного и бессрочного пользования в собственность, ее нужно выкупать. Выкупается она тоже исходя из размеров кадастровой стоимости земли. Естественно, что все собственники промышленных предприятий заинтересованы выкупить земельные участки, на которых их недвижимость расположена. Поэтому здесь все взаимосвязано. С одной стороны, большая социальная роль этой кадастровой оценки, с другой – роль, которая неразрывно связана с экономикой.

Корр.: Насколько кадастровая стоимость соответствует действительности?

С. Леонов: Этот вопрос, который давно уже обсуждается. У нас на комитете по экономике и недвижимости в Палате России он обсуждался буквально 12 марта. Так, вопросы, связанные с кадастровой стоимостью земли, возникают во многих субъектах России. Как правило, это резкое увеличение кадастровой стоимости везде, где проводились такие работы. Например, представители юридических компаний из Омска предоставляли на обозрение кадастровую карту города, из которой было видно, что стоимость земельных участков не зависит ни от близости к центру, ни от наличия развитой инфраструктуры, ни от дорог и т. д.

Когда люди начинают смотреть, почему такая именно стоимость, и начинают проводить рыночную оценку земли, оказывается, что иногда она в разы ниже, чем кадастровая. Здесь мы сталкиваемся опять с неоднозначностью нашего законодательства. По Земельному кодексу кадастровая стоимость обозначается как стоимость, определяемая как процент от рыночной стоимости. А вот какой процент и в какую сторону – в большую или в меньшую и во сколько раз – Земельный кодекс не определяет. По смыслу лингвистическому, кадастровая стоимость не может превышать рыночную. Но, с другой стороны, почему она не может превышать, если об этом прямо не указано в законодательстве? Значит, может. И вот, когда суды выносят решения по искам, в которых в качестве основания оспаривания кадастровой стоимости ставят значительное превышение над рыночной стоимостью, то они по этим основаниям отказывают заявителям, говоря о том, что законодательство четко не регламентирует, может ли кадастровая стоимость в разы превышать рыночную или не может.

Корр.: Каким образом проводится кадастровая оценка земель, кем проверяются результаты и кем кадастровая стоимость земли утверждается?

С. Леонов: Проводится она оценщиками, которые выигрывают государственные контракты на проведение кадастровой оценки на основании документов, которые регламентированы приказами, постановлениями Минэкономразвития. Я говорю о методических рекомендациях по проведению кадастровой оценки. Кроме этих методик, есть еще законодательство об оценочной деятельности, которое тоже должно соблюдаться.

Что касается 423-го Постановления, то, когда мы уже дошли до суда, обнаружили, что закон об оценочной деятельности в ряде случаев оценщиками был нарушен, потому что была использована информация об объектах-аналогах, не подтвержденная материалами оценки. Это недопустимо и противоречит закону об оценочной деятельности. Таким образом, первый этап работ по определению кадастровой стоимости был, по нашему мнению, проведен с нарушениями. Второй этап – это утверждение и проверка результатов этой оценки Росземкадастром. Этот этап результаты оценки, утвержденные 423-м Постановлением, не прошли, поэтому оно было отменено. Тогда было принято сначала 121-е, потом 270-е Постановление, которое позже несколько раз уточнялось. Это шла работа по изменению некоторых цифр в отчете и приведению их в соответствие с методическими рекомендациями. Поэтому сейчас мы прошли этап экспертизы Росземкадастром и утвердили результаты государственной кадастровой оценки постановлением правительства.

Но сейчас сложилась очень интересная ситуация. Росземкадастр утвердил или провел экспертизу одним результатам, а утверждены другие результаты. Область говорит, что утверждены меньшие результаты, что они вправе утверждать меньшие результаты, но не большие. На эту тему тоже спорят сейчас.

Корр.: С чем, по Вашему мнению, связаны ошибки, допущенные при работе над 423-м Постановлением, в связи с которыми его потом отменили?

С. Леонов: На мой взгляд, это связано с тем, что работы проводились в спешке. Объекты-аналоги брались сначала одни, потом другие, потом это все поправлялось. Я оцениваю это как этап работы, на который не выделено достаточного количества времени – это первый момент. Этап проведения самой оценки должен быть таким, чтобы он позволил собрать достаточно информации об объектах и произвести расчеты, потом ввести все это в программное обеспечение и т. д. У любой качественной работы есть определенный период и он не должен быть меньше необходимого. Это то, что касается работы оценщиков.

Что касается работы контролирующего органа, через который проходит этот отчет, то там тоже, на наш взгляд, есть объективные проблемы. Отчет проверяется в Москве специалистами Росземкадастра. Там небольшое количество людей, которые должны просмотреть документы на соответствие методическим указаниям. Найти ошибку в отчете достаточно сложно. По крайней мере, его надо весь прочитать, от корки до корки, и просмотреть на соответствие. Вот этого тоже не успевают, видимо, люди сделать, потому что у нас масса субъектов и масса этих оценок. В этом отделе, насколько я понял, работают всего пять человек, которые занимаются проверкой таких отчетов. Это второй момент.

Третий момент – этап утверждения этого отчета на месте. На наш взгляд, утверждение результатов, во-первых, должно быть публичным, то есть все должно быть прозрачным, начиная от отчета об оценке и заканчивая утверждением материала. Все это должно быть в Интернете наглядно. Соответственно, эта фаза с привлечением общественности в лице, может быть, бизнеса и/или бизнес-ассоциаций, которые тоже в этом процессе должны участвовать, она, естественно, снимет напряженность. Если бизнес понимает, откуда и почему берутся налоги, налоговые платежи, он спокойно их платит, никаких споров не возникает. Как только появляется какая-то непонятная ситуация закрытости или непрозрачности проведения работ, то сразу возникают подозрения, сразу начинаются споры.

Корр.: Просматривается ли чья-то выгода в этом необоснованном повышении стоимости земли?

С. Леонов: Я думаю, что здесь выгоды чьей-то конкретно нет. Это необходимый платеж, и если бы не было проведено такой оценки, неоткуда бы взяться местному бюджету. Я далек от мысли, что кто-то специально так делает. Да, была на каком-то этапе ошибка. Использовались не те данные, которые должны были использоваться, не были представлены данные в достаточном количестве, чтобы оценка была объективной. Видимо, поэтому такая ситуация сложилась. Я больше чем уверен, что в случае, если на оценку отводить большее количество времени, она будет проводиться качественно.

Корр.: Правильно ли, что заказчиками работ по кадастровой оценке выступают в ряде случаев субъекты, а в ряде случаев муниципалитеты?

С. Леонов: Это один из главных вопросов, который обсуждался на комитете по экономике и недвижимости при Палате России. Прозвучала такая мысль: кто платит, тот и музыку заказывает. Если заказчиками в ряде случаев выступают муниципалитеты, они напрямую заинтересованы в более высоких результатах кадастровой оценки, так же, как и собственно субъекты. В итоге пришли к выводу, который потом вошел в резолюцию: изменить законодательство таким образом, чтобы заказчиком таких работ выступал только федеральный орган, который не имеет заинтересованности в результатах оценки, но имеет сами средства, которые выделяются на оценку.

Корр.: Как Вы оцениваете последующие корректировки 423-го Постановления, о которых Вы говорили? Изменили они ситуацию, сняли напряжение?

С. Леонов: В ряде случаев – да. В ряде случаев у нас резко уменьшился размер кадастровой стоимости по автостоянкам. Правда, у нас ничего не изменилось по промышленным предприятиям. Серьезные изменения вызваны тем, что мы, кроме утверждения среднего удельного показателя, в последнем постановлении утвердили результаты кадастровой оценки конкретных земельных участков. Если мы в 423-м стоимость кадастрового участка рассчитывали через средние удельные показатели, то сейчас по ряду участков уже имеются конкретные размеры кадастровой стоимости. Естественно, прогресс определенный есть.

Кадастровая стоимость по ряду кадастровых кварталов у нас оспорена. Сейчас мы создаем комитет по экономике и недвижимости при ТПП Саратовской области, куда мы пригласили представителей органов государственной власти, местного самоуправления, оценщиков, которые владеют навыками проведения кадастровой оценки, для того чтобы какие-то уже глобальные вопросы обсуждать и выходить на законодательном уровне с предложениями.

Корр.: Какие сейчас нормативно-пра-вовые документы определяют политику в области кадастровой стоимости земли?

С. Леонов: Нормативный документ, который определяет у нас кадастровую стоимость – это Постановление № 270-П. А нормативные документы, которые определяют само проведение этих работ, – их много, начиная от Земельного кодекса, Закона об оценочной деятельности, и заканчивая документами, которые регламентируют методологию расчета кадастровой стоимости. Это целый блок нормативных правовых актов.

Корр.: Когда была проведена последняя оценка?

С. Леонов: В декабре 2007 года. Все результаты государственно-кадастровой оценки, которые сейчас действуют, применяются на 1 января 2007 года. У нас сейчас идет уже 2010 год, т. е. мы уже, по идее, имеем право на проведение работ по оценке новой кадастровой стоимости земли. Сейчас еще вопрос решается с изменением законодательства. Если действительно у нас заказчиком таких работ будет федеральный орган, то, соответственно, и обязанность по проведению и заключению государственных контрактов на выполнение работ по кадастровой оценке земель будет решаться уже на федеральном уровне.

Корр.: Кто вышел с инициативой изменения законодательства?

С. Леонов: Тут трудно говорить, кто вышел с инициативой, и мне кажется – это не важно. Я знаю, что комитет по экономике и недвижимости Палаты России этот вопрос поднимал, и он высказался за то, чтобы вопрос именно таким образом решился. Те представители региональных Палат, которые были на этом комитете, тоже высказались «за». Там присутствовали представители и Росреестра, и Минэкономразвития, и судьи, представители бизнеса, и Московская Высшая Школа Экономики, которые занимаются научными изысканиями в этой сфере. Пока все согласились с тем, что законодательство противоречиво и что методики несовершенны. Все эти вопросы, которые обсуждались, будут включены в итоговую резолюцию.

Адрес статьи на сайте:
http://www.bogatej.ru/?chamber=maix&art_id=0&article=25032010114946&oldnumber=525