Кухня прохиндея

Евгений КИСЕЛЕВ, Общество по защите погорельцев и собственников

Каждый десятиэтажный дом в центре Саратова крадет сегодня у города миллиард рублей и увеличивает транспортные и экологические проблемы на сотни миллиардов в будущем.

Триста квартир десятиэтажного дома – это тридцать тысяч квадратных метров жилплощади. Небольшое село на пятачке в три тысячи квадратных метров (100 м х 30 м ). При цене жилья в центре Саратова по 60000–70000 руб. за 1 кв. м весь дом продается на рынке в 2008 году за 2 млрд руб. Сметная стоимость 1 кв. м новостроек в Саратове вместе с прибылью строителя (20–30 %) сегодня составляет 25–30 тыс. руб. Именно 30 тыс. руб. за кв. м стоят квартиры на окраине города в таких же домах, что и в центре. Цена равного дома на окраине – 700–900 млн руб. Разница в цене двух одинаковых домов в центре и на окраине составляет один миллиард рублей.

Откуда же берется такая большая разница в цене? Очевидно, дома отличаются друг от друга только местом расположения, то есть ценой земли в центре города и на окраине. Цена земли на окраине во много раз меньше. Значит, можно приблизительно определить цену земли в центре. Примерно 1 млрд рублей стоит земля под десятиэтажным домом в центре Саратова, так как именно за эту цену земля под домом и будет продана на рынке в составе цены квартир после полной продажи дома.

Площадь основания дома составляет 3000 кв. м (30000 кв. м : 10 этажей). Следовательно, 1 кв. м земли стоит 300 тыс. руб. (1 млрд руб. : 3000 кв. м). Килограмм золота с метра земли. Для двадцатиэтажного дома земля будет стоить в два раза больше – 600 тыс. руб. за 1 кв. м, так как площадь основания в два раза меньше. В Москве – 5 млн руб./кв. м.

Цена земли в Саратове в десять раз больше цены жилья в центре. Не дом, а земля – главная цель застройщика. Дом – повод, земля – смысл.

Строитель – прохиндей продает землю под домом, завуалированно включив полную стоимость земли в стоимость каждого из 30000 кв. м, хотя сам заплатил только за 3000 кв. м, да и то не всегда полностью. Чаще всего, раз в двадцать меньше рынка.

Рыночная цена пустой земли в центре сегодня 30–50 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть в десять раз меньше, чем цена земли «под застройку» ее десятиэтажным домом. Приобретя метр земли за 40000 руб., честный строитель обязан распределить эту цену на все этажи поровну, но он взимает с покупателей каждого этажа каждый раз полную цену земли по 40000 руб./кв. м. Вот почему цена квартиры становится 70000 руб./ кв. м (40+30=70).

Земля из плоской поверхности как бы становится объемной, многоэтажной, n – кратной.

Как видим, чем больше этажей, тем дешевле должны быть квартиры, если строить их по-честному. Сегодня же даже метр особняка с садом дешевле метра квартиры. Теперь этот парадокс становится понятным. Перед нами очередной лохотрон.

Вот почему так преступно уплотняются небоскребами центры всех крупных городов России сегодня. Прибыль от перепродажи земли в центре города составляет 1000 % – 2000 % и больше. Чем больше число этажей, тем выше процент прибыли. Похлеще драги на золотом прииске. На окраине строить неинтересно за 30 %. Там надо зарабатывать деньги честно. Неслучайно в Саратове сегодня строят дома даже московские фирмы.

Карл Маркс считал 300 % сверхприбыли максимумом преступлений и бессовестности в XIX веке. Сегодня в России и 3000 % не предел, если ты пробрался к власти, а совести не имеешь. Понятно, что 1000 % – 2000 % сверхприбыли толкают человека без совести на любые преступления по отъему земли у города и у частных собственников. У города земля воруется при помощи коррупции, взяток, подлогов документов. Включение чиновника, выдающего разрешение на строительство и на землю, в финансовую долю в застройке защищает обоих преступников от дачи взяток и уголовного кодекса. «Бизнес, господа». У частных собственников земля отнимается многократными поджогами домовладений, запугиванием, бандитским сносом домов. Люди гибнут, становятся инвалидами, лишаются имущества.

Все эти преступления базируются на неграмотности населения и на непонимании истинной цены земли даже судьями, прокурорами, адвокатами, экономистами, лицензированными оценщиками. Все суды сегодня в России оценивают землю по одноэтажной методике – по рыночной цене «плоской земли», не понимая эффекта вертикали, многоэтажности.

В итоге власти и жители города теряют десятки миллиардов рублей ежегодно, что больше бюджета Саратова в несколько раз. Но это еще полбеды. Город перенаселяется и переуплотняется, а дороги не могут стать шире физически, так как надо сносить дома. Отсюда возникают непреодолимые транспортные пробки и экологическое загрязнение. Жить-то без транспорта невозможно. Депутаты спорят из – за миллионов, а теряют, не замечая слона, миллиарды. Горожане теряют сотни тысяч метров квартир в год. Дороги не прибавляются вообще.

На каждого жителя чисто физически необходимо 100 кв. м дорог и зеленых насаждений, а не 1 кв. м, как сегодня. Каждый хочет иметь автомобиль. Один автомобиль требует себе минимум 10 кв. м в неподвижном состоянии. Площади дорог на одного человека уже сейчас меньше 1 кв. м. Плотность населения сегодня достигает 1 чел./кв. м площади основания многоэтажного дома. На кладбище и то 2 кв. м/чел. Это безумие. Начало коллапса. Наши города в склерозе и в инфарктах.

Города надо разуплотнять немедленно, а мы делаем обратное. Нашим детям очень дорого обойдется будущее переустройство городов своих бестолковых отцов в разумную сторону. Наша сегодняшняя глупость и эгоизм будут стоить детям и внукам триллионы долларов и миллионы неизлечимых болезней.

Формула для определения цены земли под застройку очень проста: ХN = DА х N, где ХN – цена 1 кв. м земли; DА – разница в цене 1 кв. м жилплощади в центре и на окраине города; N – число этажей будущего дома.

Желающие получить строгое математическое доказательство формулы цены земли могут обратиться к разработчикам по телефону 93–46–67.

Адрес статьи на сайте:
http://www.bogatej.ru/?chamber=maix&art_id=0&article=18082008205045&oldnumber=451