Сергей Жуков: «Ужесточение правил игры по отношению к заемщикам будет продолжаться»

Беседовала Екатерина ДМИТРИЕВСКАЯ

Не секрет, что обрушение ипотечного рынка в США заставили многих совсем иначе взглянуть на российский ипотечный рынок. И задаться вопросом: выдержит ли система, не рухнет ли? И хотя специалисты в один голос утверждают, что причин для тревоги – по крайней мере, на сегодняшний день – нет, мы решили поинтересоваться о тенденциях сектора ипотечных услуг у Сергея Жукова, начальника управления ипотечного кредитования ЗАО «WDB-банк» – одного из крупнейших региональных операторов ипотечного рынка Саратова и Саратовской области.

Корр.: Сергей Владимирович, бытует мнение, что как таковая ипотека в области появилась в 2005 году. Это связано с появлением на рынке сразу двух крупных игроков – Поволжского немецкого банка и Ипотечной корпорации. Поэтому закономерный вопрос: с чего все начиналось?

С. Жуков: Поволжский немецкий банк активно занимается ипотекой уже более пяти лет. С 2003 года мы работали по собственной программе до тех пор, пока в конце 2004 года не подписали соглашение с ОАО «АИЖК» (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию). Январь 2005 года не случайно считается отправной точкой ипотечного кредитования в регионе: Поволжский немецкий банк стал первым банком в области, который начал выдавать кредиты по стандартам АИЖК. Объемы кредитования в то время были ограничены спросом на эту услугу, но в дальнейшем, с ростом у населения популярности ипотеки, объемы значительно возросли. По статистике, начиная с 2005 года, объемы ипотечного кредитования ежегодно увеличивались в два-три раза.

Корр.: За счет чего удалось завоевать прихотливый рынок? Только ли благодаря «пионерству»?

С. Жуков: Конечно, это следствие наработанного нами опыта. В банке уже сложившийся коллектив, устоявшиеся связи с деловыми партнерами. И доверие к банку со стороны населения продолжает расти. По итогам прошлого года, Поволжский немецкий банк удерживает порядка 18–20 процентов регионального ипотечного рынка. Только в 2007 году банк выдал ипотечные кредиты на сумму порядка 800 млн рублей. Для области это неплохой показатель.

Корр.: Значительно ли уменьшились эти цифры после так называемого секвестирования соципотеки на уровне региона?

С. Жуков: До начала этого года социальная ипотека приносила нам довольно значительную долю клиентов – порядка 10–15 процентов от общего числа заемщиков. Не в последнюю очередь это было связано с тем, что теперь, после того, как категории имеющих право на субсидии граждан существенно сократились, у нас имеется соглашение с министерством строительства и ЖКХ области на предоставление населению социальной ипотеки.

Корр.: И все-таки на момент своего появления для большинства населения ипотека была неподъемна – прежде всего, из-за высоких процентных ставок.

С. Жуков: Действительно, в 2004 году, когда ипотека активно заработала, ставки по ипотечным кредитам составляли 15 процентов годовых, но АИЖК постепенно снижало процентную ставку. В настоящий момент ставка по ипотечному кредиту в Поволжском немецком банке достаточно низкая. Анализ рынков ипотечного кредитования области позволяет сделать вывод о том, что на сегодняшний день это одна из самых привлекательных процентных ставок. Конечно, она дифференцирована в зависимости от первоначального взноса и доходов заемщика. В среднем же ставки на рынке ипотечных услуг по стандартам АИЖК складываются на уровне 12,5 процентов годовых.

Корр.: Не так давно на саратовском рынке появилась и активно используется услуга по кредитованию коттеджного строительства. Что она собою представляет?

С. Жуков: Наши программы делают возможным финансирование коттеджного строительства еще на этапе проекта. И в этом вопросе есть своя специфика. В настоящее время стандарты АИЖК позволяют предоставить клиенту предельную сумму кредита на строительство коттеджа в размере 4 млн рублей. Но сейчас мы работаем над тем, чтобы довести эту величину до 8–10 млн рублей как минимум. Это те цифры, на которые мы сегодня выходим. Более того, у нас есть потенциальные клиенты, которых мы планируем кредитовать по новой схеме.

Корр.: Многих ипотечных операторов перспектива кредитования объектов незавершенного строительства по-прежнему смущает. «WDB-банк», насколько я знаю, к их числу не относится?

С. Жуков: Поволжский немецкий банк активно занимается этим видом кредитования. И если не определяющим, то весьма важным критерием в этой работе является репутация застройщика. Именно поэтому мы стараемся иметь дело с проверенными длительным сотрудничеством организациями-партнерами. Однако, естественно, репутация фирмы – не единственный показатель, на который мы ориентируемся. На стадии заключения договора банк тщательно изучает всю документацию по тому или иному строительному объекту. Результатом такого взвешенного подхода является тот факт, что наши клиенты проблем с регистрацией своих квартир не испытывают.

Корр.: Велика ли процентная доля кредитования банком приобретения жилья на первичном рынке?

С. Жуков: Ежегодно на первичный рынок жилья приходится порядка 35–40 процентов всех выдаваемых «WDB-банком» ипотечных кредитов. Популярность новостроек среди заемщиков легко объяснима. Квартиры в строящихся домах привлекательны тем, что цена квадратного метра в них ниже, а планировка лучше, как правило, чем на вторичном рынке.

Корр.: Помогает ли снизить риски сотрудничество со страховыми компаниями?

С. Жуков: Мы не указываем заемщику на определенную страховую компанию, а, напротив, помогаем ему выбрать оптимальный для него вариант исходя из репутации страховщика, предлагаемых им тарифов и прочих условий. В настоящий момент мы сотрудничаем приблизительно с десятью страховыми компаниями. Это достаточно большое количество для того, чтобы клиент мог, не ущемляя своих интересов, подобрать для себя оптимальный вариант. Есть ряд компаний, которые отрицательно себя зарекомендовали в том или ином виде покрытия риска. Соответственно, партнерства с ними мы избегаем.

Корр.: Сейчас много говорится о мировом кризисе ипотечной системы и спровоцировавшем его огромном проценте невозврата банковских займов. Насколько характерна подобная ситуация для ипотечного рынка Саратова?

С. Жуков: В нашем банке просрочка по ипотеке имеет один из самых низких процентов среди всех потребительских кредитов. Это объясняется тем, что люди относятся ответственно к шагу по приобретению жилья, а банк ведет строгий отбор заемщиков. Серьезная просрочка – свыше 60 дней – в настоящее время составляет менее 1 процента от портфеля банка. Это ничтожная величина: для сравнения, допустимой нормой считается порог в 3 процента.

Корр.: Стоит ли верить мнению аналитиков, которые утверждают, что последствия кризиса нашей стране не грозят?

С. Жуков: Россия интегрирована в мировой финансовый рынок, и российские кредитные организации весьма чувствительны к его колебаниям. Они сильно зависят от ресурсной подпитки извне, поскольку она за рубежом дешевле. Если в нашей стране средняя ставка, например, по привлекаемым от физических лиц ресурсам составляет в среднем от 9 до 11 процентов годовых, то за границей она гораздо ниже. В силу того, что многие банки ориентировались на этот фактор, ставки по ипотеке в прошлые годы только падали. В настоящее время у крупных российских ипотечных операторов есть тенденция к нарастанию ставок. По прогнозам специалистов, кризис может быть преодолен по итогам 2008 года. В то же время оптимистичных прогнозов на ближайшее будущее никто не дает, а это говорит о том, что будет продолжаться ужесточение требований к заемщикам в части ипотечного кредитования и возможно повышение ипотечных ставок. Сейчас ставки стабилизировались на уровне, пропорциональном сегодняшней стоимости ресурсов для финансовой системы нашей страны. Если посмотреть на рынок вкладов, в том числе и Саратовской области, максимальные ставки на нем приближаются к отметке 13,5 процентов годовых. Отсюда можно сделать вывод о сомнительности выгоды ипотечного кредитования населения под 11 процентов годовых. В то же время, отследить эту тенденцию на примере нашего банка пока нельзя, потому что ставки по ипотечному кредитованию мы не повышали. Это связано с тем, что АИЖК в рамках сложившейся российской действительности никаких шагов по повышению ставок пока не предпринимало.

Корр.: Тем не менее, требования к получателям ипотеки все-таки стали строже?

С. Жуков: Да, с 15 мая АИЖК изменило стандарты кредитования. Они действительно несколько ужесточились. В частности, был сокращен возраст заемщика – с 75 до 65 лет. Что же касается непосредственно набора необходимых для заключения договора документов, то для нашего банка он минимален. Он включает в себя, в основном, паспорт заемщика, справку о доходах, копию трудовой книжки и справку с места жительства. Все остальные запрашиваемые банком бумаги хранятся у большинства людей дома. Поэтому в среднем на сбор пакета у сознательного заемщика уходит один-два дня.

(Материал подготовлен в рамках проекта «Квартирный вопрос: его решения и перспективы» при финансовой поддержке правительства Саратовской области)

Адрес статьи на сайте:
http://www.bogatej.ru/?chamber=maix&art_id=0&article=16062008101952&oldnumber=446