«Несносное» жилье

Екатерина ДМИТРИЕВСКАЯ

Практика существования ветхого и аварийного жилфонда в Саратове и области такова, что как только в ряды неблагополучных вступает очередной дом, на его жильцов можно смело примерять ярлык «не повезло». Капитального ремонта своих изношенных жилищ, не говоря уже об отселении в пригодные для проживания квартиры, людям приходится ждать годами. Учитывая то, что такая ситуация преобладает в целом по России, регионам, в своем равнении на центр, оставалось лишь разводить руками: мол, недостаточное финансирование, отсутствие переселенческого фонда, низкие темпы жилищного строительства и прочая, и прочая.

Только теперь, как кажется, мы наконец-то дождались. Главный этап преобразований в борьбе с «аварийкой» и капремонтом для большинства российских регионов начнется уже вот-вот. Ведь именно в текущем году приступило к работе созданное незадолго перед новым годом президентское детище – Фонд содействия реформированию ЖКХ, призванный в ударную пятилетку излечить страну от синдрома жилищной изношенности, для чего в течение ближайших пяти лет в региональные бюджеты перетекут 240 млрд рублей.

«Аварийные» капиталы

Так совпало, что процесс подготовки этого материала пришелся на наиболее интенсивный период в деятельности областного минстроя, который при помощи муниципалитетов лихорадочными темпами заканчивал сбор и подготовку заявок на получение средств под аварийное и ветхое жилье из федерального Фонда. В госщедротах на эти цели Саратовской области уже отвели более чем скромный лимит – 5 млрд 22 млн рублей в перспективе освоения, рассчитанной на четыре года. Скромный, конечно, лишь в сравнении. Просто по подсчетам, которыми поделился с «Богатеем» министр строительства и ЖКХ области Дмитрий Федотов, на полное решение в области проблемы с ветхим и аварийным жильем – а площадь последнего составляет 550 тысяч квадратных метров, из которых свыше 355 тысяч «квадратов» приходится на Саратов – сегодня понадобилось бы 15 млрд рублей.

Однако если рассуждать только о реальных цифрах, то те неслыханные по прежним временам объемы финансирования, которые уже скоро будут направлены из федерального бюджета в область, вполне можно считать удачей. Для наглядности приведем некоторые цифры. Сумма, которую за несколько лет получит для решения своих бед регион, будет распределена следующим образом: 60 процентов от всех средств пойдут на восстановление ветхого жилфонда, а оставшиеся 40 – в пересчете на рубли 2 млрд 9 млн – прикроют статьи расходов по «аварийке». При этом к федеральной помощи прибавится и областное софинансирование, по словам министра, речь может идти о цифре, немногим превышающей 25 процентов от выделенных федерацией денег.

Известно и то, как распределится финансирование Фонда в текущем году. Поскольку Федерация ограничила заявки регионов тридцатипроцентным лимитом от общего объема полагающихся им средств, Саратовская область сможет получить не больше 1,5 млрд рублей. Почти 600 млн из этой суммы придутся на отселение граждан из аварийного жилого фонда. В свою очередь, область рассчитывает добавить к ним еще как минимум 250 млн рублей из собственных источников. Много это или мало – сказать трудно, ведь деньги, при условии, что все они распределятся целевым образом, ухнут в настоящую бездонную бочку. Однако для сравнения уместно привести показатели прошлого года. Тогда на отселение и капремонт область затратила куда как менее значительные средства – 461 млн рублей. При этом Федерация компенсировала затраты региона всего лишь на величину порядка 115 млн, тогда как основную тяжесть груза понес областной бюджет.

Отселение по правилам и без

Ни для кого не секрет, что изначально именно в областном центре сложилась самая печальная ситуация с отселением жильцов из признанных непригодными для проживания зданий. Причин тому несколько. И, увы, отнюдь не все они зависят от объективных факторов.

Конечно, доля аварийной застройки в городской черте настолько внушительна, что по сравнению с ней меркнут даже такие наиболее проблемные районы области, как Энгельсский или Вольский. Хотя в райцентрах у «аварийки» сложилась своя, тоже не слишком приглядная картина. К примеру, официально многие районные муниципалитеты и вовсе не имеют дышащего на ладан жилья. Но это – отнюдь не заслуга рачительных управленцев в сфере ЖКХ. Скорее, наоборот. Объясняется эта ситуация тем, что в свое время ряд муниципалитетов очень не торопился признавать дома аварийными, предпочитая оставлять грозящие обрушением конструкции в разряде ветхого жилфонда. Таким нехитрым и наверняка подсудным способом районные администрации застраховывали себя от изыска средств на отселение, которых у них попросту не было. Рассчитывать на помощь за счет средств Фонда такие не в меру предприимчивые райцентры сегодня не могут – ведь Фонд обещает поддержку лишь в отношении тех жилых зданий, аварийность которых обнаружилась до 1 января 2007 года. Поэтому, как считает Федотов, мнимые ветхие дома придется делать участниками специальных муниципальных программ и тем самым хоть в какой-то степени спасать ситуацию.

Но вернемся к Саратову. На сегодняшний день в очереди под снос и отселение в городе стоят 525 домов. Учитывая, что самые древние из бедолаг были признаны аварийными еще в 1982 году, не нужно сильно напрягать воображение, чтобы представить, что каждое из этих зданий теоретически может рухнуть в любую минуту. Но сложность вопроса заключается не только в огромной площади ветхой и аварийной застройки. Большинство из этих домов – многоподъездные многоэтажки, расселить которые в принципе не так-то просто, даже если не брать в расчет несовершенство существующих для этого механизмов. В особенности, когда речь идет не о муниципальном, а о частном жилье.

А механизмов таких, собственно, всего два. Первый, наиболее популярный в народе и наименее востребованный в реализации из-за недоработок в сфере полномочий органов МСУ на уровне федерального законодательства, предполагает выкуп жилплощади у собственника. Второй опирается на предоставление собственнику аварийного жилья благоустроенной жилплощади с учетом среднерыночной цены квадратного метра и в зависимости от условий его прежнего проживания. Именно за этим, вторым способом и признается сегодня статус действующего. Однако на практике его действие упирается в подчас неразрешимый и труднопреодолимый фактор – волю собственника. И поскольку принудительных механизмов отселения закон пока не предусмотрел, у несговорчивых жильцов все-таки остается шанс добиться своего: заломив за свой готовый вот-вот рухнуть простенок с протекающей кровлей неслыханную цену, в итоге заполучить элитную квартиру в центре. Хотя … встречаются и обратные ситуации.

Как рассказали «Богатею» в отделе по учету и распределению жилой площади администрации г. Саратова, наиболее покладисты в вопросах отселения жители спальных районов – Ленинского и Заводского. Привередничает же в основном центр. «Зачастую собственники жилья не желают понимать, что отселение не означает улучшения их жилищных условий, – поясняет консультант отдела по учету и распределению жилой площади горадминистрации Юрий Толкунов, – И что при этом никто не отнимает у граждан право в дальнейшем самостоятельно или при помощи государства эти условия улучшить. Речь идет лишь о переселении людей из аварийного жилого фонда в благоустроенный и предоставлении собственникам жилья с учетом норм, которые люди имели до этого». У муниципалитета в конфликтных ситуациях действительно не остается выбора. Ведь Федерация предоставляет регионам средства на отселение «аварийки» с учетом среднерыночной цены квадратного метра, выведенной риелторами. Или, и того хуже, редко совместимых с действительностью данных статуправления. Как бы там ни было, но прихоти отдельных жильцов в расчет не принимаются вовсе. Вот и получается, что в результате из-за одной упорствующей квартиры неотселенным остается весь дом.

И в этом году такие примеры уже имеются. Вообще на «аварийку» по Саратову совместные источники областного бюджета и Фонда запланировали отвести сумму в размере 320 млн 200 тыс. рублей. В отделе эти средства, руководствуясь предоставленной «Саратовской ассоциацией риелторских фирм» (САРФ) информацией о среднерыночной цене городского «квадрата» в 35250 рублей, преобразовали в конкретную величину – 27 домов или 285 жилых помещений в разных районах города. Собственники некоторых из них от предложенных им вариантов отказались, поэтому пяти жилым зданиям срочно пришлось подыскивать замену.

«Частично вопрос отселения жильцов из аварийных зданий должен решаться за счет застройщиков, которые выигрывают дома на аукционах, – считает Дмитрий Федотов. – Раньше для того чтобы механизм развития застройки территорий заработал, требовались Генплан и правила землепользования и застройки. Если первый уже приняли, то правила еще ждут своего утверждения. Как только это случится, весь наш центр, на который без слез смотреть нельзя, будет расселен. Что же касается назревших изменений в механизмы работы с населением, то, как я думаю, деятельность Фонда вплотную к этим преобразованиям подошла. Обязательно появятся вопросы, которые потребуют законодательного разрешения, и соответствующие инициативы в Госдуму будут внесены».

Бумажные домики

Ожидается, что выделенные в этом году на «аварийку» средства помогут отселить около 70 домов по Саратову и области. В городской черте в этот счастливый перечень войдет 31 многоквартирный дом. По словам Юрия Толкунова, с самого начала в дополнение к 27 зданиям рассматривались варианты еще четырех домов. И, как выяснилось, такая предусмотрительность оказалась не лишней.

Все дело в том, что с прошлого года недоосвоенными муниципалитетом остались 19 млн рублей. При деятельном участии вмешавшейся в процесс горпрокуратуры отдел подготовил список домов, которые в этом году вполне могут пополнить план на отселение жильцов из аварийного жилфонда. Однако порядок расходования этих средств вызвал у отдела некоторые вопросы. И сейчас дальнейшие действия по освоению остаточных денег зависят от позиции областного минфинансов, до сих пор так и не обнародовавшего свой взгляд на проблему.

На остальные 49 млн городу удалось приобрести для переселенцев 29 квартир в строящемся микрорайоне «Солнечный 1 «А». Другое дело, что в эксплуатацию эти квартиры, как и дома, пока не сданы. Однако это вопрос времени. В муниципалитете не допускают и мысли о том, что его ставка последних лет на долевое строительство даст осечку. Поэтому в мэрии на сей счет не беспокоятся: застройщик проверенный, и рано или поздно закупленные городом квартиры поступят в распоряжение жильцов. В то же время вкладывать «аварийные» деньги в долевое строительство муниципалитет планирует и дальше. Оно и понятно: приобретать строящееся жилье в разы экономичнее. А кроме того, как считает Толкунов, такая практика выгодна с той точки зрения, что найти под отселение готовое жилье нужной площади удается далеко не всегда. Особенно много сложностей возникает с поисками современных аналогов падающим коммуналкам.

Благостную в целом картину при попутном ветре перемен омрачает, пожалуй, только одно обстоятельство. В увидевшем свет 21 июля 2007 года ФЗ № 185, регламентирующем деятельность Фонда содействия реформированию ЖКХ, разбираться чиновникам пришлось долго. Возникшее у многих первое впечатление о законе как о крайне забюрокраченном постановлении оправдало себя, как только дело дошло до осуществления положений ФЗ на практике – а именно сбора пакетов документов по аварийным домам. Что говорить, если только один Татарстан представил в Москву соответствующую документацию на 40 тысячах листах. А уж для хранения бумажных сведений об «аварийке» по всей стране понадобилось бы, наверное, никак не меньше, чем три высотных дома. Вот как раз в такие моменты и вспоминаешь о неоспоримых преимуществах электронных носителей…

Впрочем, как считают в отделе, на пользу делу едва ли пойдет и та спешка, в которой из-за заданных правительством области жестких сроков специалистам пришлось готовить документацию. И хотя не совсем понятно, какими соображениями в отсутствии строгих временных ограничений в подаче заявок со стороны Фонда руководствовались чиновники (кроме разве что естественного желания испытать подчиненных на выносливость) в глубине души верится, что все к лучшему: быть может, тем скорее хотя бы малая толика аварийного жилья области дождется своего звездного часа – не падения под собственной тяжестью, а сноса.

(Материал подготовлен в рамках проекта «Квартирный вопрос: его решения и перспективы» при финансовой поддержке правительства Саратовской области)

Адрес статьи на сайте:
http://www.bogatej.ru/?chamber=maix&art_id=0&article=14042008214353&oldnumber=439