Официальный сайт
|
|
Екатерина ДМИТРИЕВСКАЯ
Совсем недавно над Саратовом забрезжил, а точнее навис (ведь не случайно еще на стадии публичных слушаний большинству общественников в могуче раскинутых проектных крылах пригрезилось нечто зловещее) – призрак Генерального плана. Как знать, может, и впрямь после принятия сего документа Саратов из города удручающего прошлого превратится в град светлого будущего. Хорошо бы еще, если бы это будущее нуждающимся в улучшении жилищных условий саратовцам довелось наблюдать из окон своих собственных новоприобретенных квартир.
В телевизоре в уютные малосемейки вселяются даже зайцы. Непонятно, на каком таком честном слове чете беспаспортных, но очень добродушных, а главное, в связи с появлением потомства крайне заинтересованных в увеличении жилищных габаритов зверьков, в одном из столичных банков выдали ипотечный кредит, но абсолютно ясно, что на деле «номер с зайцем» в том же кредитном учреждении едва ли прокатит.
По сути, гимны жилищному кредитованию областные чиновники от минстроя начали петь сравнительно недавно – а именно с 2005 года, когда на территории Саратова и области, набирая обороты, заработала Ипотечная корпорация Саратовской области (ИКСО). Именно начиная с этого момента запредельные ранее процентные ставки на сделки по приобретению квартир в рассрочку постепенно удалось снизить до, казалось бы, удобоваримых величин. В этой связи можно вспомнить те времена, когда в отдельно взятых банках подобные операции с недвижимостью облагались ставками в двадцать и более процентов годовых.
Впрочем, нельзя забывать закон о том, что все относительно. Некоторым гражданам и сегодняшние 9,5–11 процентов годовых отчислений, по которым соглашается на долгосрочную сделку большинство ипотечных организаций, могут показаться призраком разорения, замаячившим в глубине их семейного кошелька. Другое дело, что подобной категории населения, не уверенной в безграничных возможностях своего бюджета, ипотека, в принципе, и не светит. Ведь одно из условий, которым обязательно поинтересуются у заемщика в каждом уважающем себя банке, будет сумма заработной платы, в среднем должная наличествовать в размере не ниже 15–20 тысяч целковых. Другое – почти такое же обязательное – наличие нескольких поручителей с не меньшей, чем у заемщика, суммой ежемесячного дохода. Чего греха таить, далеко не каждая саратовская семья, тем более семья, действительно остро нуждающаяся в улучшении своих жилищных условий, может похвастаться подобным заработком даже в виде совокупного ежемесячного дохода. Подкашивает ипотечные возможности наших граждан и повальное распространение в частных и коммерческих организациях серых зарплат. Конечно, банковские учреждения просто вынуждены принимать во внимание сие обстоятельство. Однако ежемесячная сумма дохода, не подтвержденная ничем иным, кроме слов самого заемщика, будет иметь вес лишь при получении им незначительного кредита, не сравнимого с размером ипотечного. Тогда как подстраховать свои риски официальными бухгалтерскими ведомостями не откажется ни один ипотечный оператор.
Для многих в качестве приемлемой альтернативы остается социальная ипотека. Этот вид жилищного кредитования сегодня действительно наиболее востребован, и еще совсем недавно министр строительства и ЖКХ области Дмитрий Федотов бурно восхищался стремительным ростом этого вида услуг и открывающимися в связи с ним перспективами на местном рынке жилья. Энтузиазм министра понятен: медленно, но верно диковинная соципотека начала внедряться в сознание малоимущего населения. Согласно официальным данным, на ее долю приходится каждый третий выданный на жилищные нужды займ.
Правда, понемногу начинает выявляться и оборотная сторона этого процесса. Не так давно в СМИ была озвучена вставшая перед кредитными учреждениями региона проблема. Дело в том, что идея приобретения квадратных метров в рассрочку настолько приглянулась способным к займовым обязательствам саратовцам, что случившийся в последнее время рост спроса на ипотеку неприятно озадачил многие банковские конторы. По этой причине некоторые аналитики рискуют прогнозировать, что в ближайшее время выдача банками ипотечных кредитов резко сократится, и, если не произойдет увеличение кредитных ставок, и вовсе будет сведена к соципотеке. В которой, кстати, тоже не все гладко. Популярность у населения «социалки», в свою очередь, взволновала уже областные структуры, предоставляющие участникам этой программы компенсацию по кредиту в размере 50 процентов от банковской ставки. Иными словами, уже сейчас предусмотренный на эти цели областной бюджетный запас трещит по всем швам. Не исключено, что категории участников соципотеки в результате придется сократить до минимума. Впрочем, все это лишь прогнозы.
Но самое удручающее – это то, что повысить привлекательность первичного жилищного рынка в глазах покупателей даже кредитной системе пока не удается. По крайней мере, об этом свидетельствует все та же статистическая информация. По логике вещей, совершать долгосрочную покупку недвижимости именно на рынке новостроек гораздо практичнее. Тем не менее, практика показывает, что в приобретении жилья в только что сданном в эксплуатацию или строящемся доме заинтересован лишь каждый третий заемщик. Теоретически причин возникновения подобной ситуации может быть несколько: это и прижившийся в народе страх перед так называемым «кидаловом» со стороны лихих застройщиков, и существующая разница в ценах на первичном и вторичном рынках жилья, и нежелание операторов ипотеки иметь дело с «нулевкой». При этом едва ли проблема кроется в ценовом разбросе.
Несколько дней назад Саратовстат опубликовал отчет о динамике цен на рынке недвижимости области по состоянию на третий квартал текущего года. С одной стороны, удивляться в статистических выкладках нечему. Средняя цена на один квадратный метр первичного рынка по области выросла до 23502 рублей. Для сравнения, те же «квадраты» еще в начале года уходили от продавцов на четыре тысячи дешевле. Опять же, есть и причины для радости, по крайней мере, у чиновных лиц: область, как и было обещано министром Федотовым, продолжает удерживать за собой одни из самых низких ценовых показателей на данном сегменте рынка среди регионов ПФО. Если верить все тому же статотчету, впереди нас только Мордовия, да и то незначительно – там квадратный метр в среднем продается по 23,1 тыс. рублей.
Если вернуться к вопросу о разнице цен на первичном и вторичном рынках жилья, то можно отметить любопытную тенденцию. Продажа квартир в готовых новостройках почти вплотную приблизилась к прейскуранту цен, действующему на вторичном рынке. К примеру, стоимость квадратного метра общей площади неновой квартиры в третьем квартале этого года составляла 23,3 тыс. руб. «Взаимопонимание» между собой нашли и традиционно самые востребованные среди покупателей, а потому и самые дорогие однокомнатные квартиры. На первичном рынке области они продавались по средней цене в 24,2 тыс. рублей за один квадратный метр, но и на вторичном обходились не намного дешевле – по 23,7 тыс. рублей.
Впрочем, делать прогнозы и анализы – весьма неблагодарное занятие. Особенно, в сфере недвижимости, где все так зыбко и ненадежно. Тем более, что существующие на жилищном рынке проблемы упираются не только в быстро растущие цены на квадратные метры при кажущейся доступности жилья и многообразии предложения, но еще и в запутанность земельных вопросов, с чем приходится сталкиваться уже застройщикам.
Думается, что даже если в Саратове, наконец, заработает пресловутый Генплан, всех строительных проблем это не решит. Зато, как считают сами строители, облегчит ситуацию с получением необходимых проектных согласований под планирующийся объект. Этому будет способствовать документ градостроительного зонирования, который впредь позволит городу избежать хаотичной точечной застройки, а строительным организациям – не тратить время и средства попусту, добиваясь разрешения, которое, в некоторых случаях ими заведомо не может быть получено.
(Материал подготовлен в рамках проекта «Доступное жилье: утопия или реальность?» при финансовой поддержке правительства области.)
Адрес статьи на сайте:
http://www.bogatej.ru/?chamber=maix&art_id=0&article=10122007153538&oldnumber=422