Договор управления по «шпаргалке»

Сергей ПЕРЕПЕЧЁНОВ

На сайте администрации г. Саратова (www.saratovmer.ru) появилось сообщение о том, что в администрации города разработаны примерные Договор управления многоквартирным домом и Устав ТСЖ.

В аннотации к этому сообщению наши доблестные чиновники ссылаются на статью 165 Жилищного кодекса РФ, по сути, обязывающую их «создавать условия для управления многоквартирными домами, оказывать консультативную и методическую помощь населению, управляющим организациям, ТСЖ, ЖСК», и с нескрываемой радостью рапортуют о принятии ряда постановлений: «О примерном договоре управления многоквартирным домом» от 14.06.2007 г. и «О примерном уставе товарищества собственников жилья» от 13.08.2007 г., которые, по их мнению, «послужат подспорьем населению, управляющим организациям в работе по оформлению их взаимоотношений».

Кроме прочих «заслуг» проектировщиков «Договора управления многоквартирным домом», отмечается, что разработанный документ «имеет особую ценность еще и потому, что найти образцы подобного рода документов достаточно проблематично».

Попутно проинформировав читателей сайта о том, что собственники жилья могут вносить конкретику, дополнять и исключать необходимые им пункты в Договор и утвердить его конечный вариант на общем собрании, их отсылают на баннер «Новое в законодательстве» того же официального сайта администрации города Саратова.

Шагнув на указанную страничку сайта, находим текст Договора, многотрудно изложенного аж на 12 страницах. Порывшись в своих сусеках, я нашёл в семейном архиве некие аналоги: Договор на обслуживание моей приватизированной квартиры от 27 февраля 1995 года на 2-х страницах и более ранний, от июня 1994 года, документ – Типовой договор найма жилого помещения, причём с паспортом на эти помещения, также на 2-х страницах. Эти старые документы, имеющие ту же характерную структуру с обязанностями и правами, санкциями и реквизитами, и даже с паспортом – я вовсе не случайно его помянул. Я живу в Кировском районе, оказавшимся менее всех остальных подверженном жилищным экспериментам. По крайней мере, пока всё откладывается «явление народу» пресловутой УК «Стройкомплекс», и в платёжках продолжает значиться «МУДЕЗ Кировского района». Но у большинства саратовцев из Ленинского, Фрунзенского и других районов договоры управления с разного рода супер-ТСЖ, УК «Волга-Дом», «Центр-Дом» и другими есть или быть должны.

То есть, договорная система должна бы давно сложиться, и сегодня, наверное, нужно оценивать не Типовой договор, а сложившийся в Саратове договорный опыт. Другой вопрос – позитивный или неудачный… Лично по моему опыту, службы ЖКХ никакой ответственности передо мной многолетне не несли, и поверить, что, приобретя свойства частных управляющих компаний, те же «специалисты-хозяйственники» вдруг начнут что-то делать – уму непостижимо.

Смею уверить читателей, что ныне предлагаемый Договор управления многоквартирным домом – никакая не заслуга чиновников саратовской мэрии, а очередная формальность, выполненная с запозданием как минимум года в два. Напомню, что срок выбора форм управления многоквартирными домами, переносившийся дважды, заканчивается через три с половиной месяца, и тянуть с Договором саратовским чиновникам просто было дальше нельзя. Они взяли первый попавшийся проект аналогичного документа, несложно переработали его и «выдали на гора». При этом «шпаргалке», с которой его переписывали, не менее пяти лет, а то и больше. Поминаемое в тексте Договора понятие «кондоминиум» давно забыто законодателями и не встречается в Жилищном кодексе РФ.

Но главное отличие Договора в том, что теперь он заключается не на обслуживание или эксплуатацию, а на управление, и в том, что люди, с которыми этот договор заключается – собственники, а вторая сторона не государственно-муниципальная служба, а частная компания, ставящая перед собой главную цель из взаимоотношений с клиентами – извлечение прибыли. Поэтому главным является вопрос, что же мы, жители многоквартирных домов, как собственники, имеем, поручая кому-то (управляющей компании, правлению ТСЖ) этим управлять? Договор, предлагаемый нашими чиновниками, имеет слишком общий характер и в ответе на наш вопрос отсылает нас к Приложениям к Договору. Эти Приложения только обозначены: технический паспорт, акт технического состояния дома и т. д. Интересно, что сюда же, к Приложениям, отнесён Протокол общего собрания собственников помещений. Таким образом, вопросы организации управления многоквартирным домом изначально поставлены с ног на голову. По опыту создания в Саратове народных (в отличие от глобальных) ТСЖ, мы знаем, что техпаспорта в 90 процентов из 100 отсутствуют, кадастровое размежевание земли не произведено, подписание акта технического состояния дома затруднено… Этих «бамаг» не редко месяцами добиваются правления ТСЖ и сверхактивные инициативные группы. Нашим чиновникам ведь не важно чем управлять, главное – управлять. А всё управление они сводят к изъятию денег под благовидными (законными) предлогами. И представленный на сайте администрации города Саратова проект Типового договора этой цели служит.

В этой заметке я не даю оценок второму документу – Уставу Товарищества собственников жилья. Проектов уставов ТСЖ за почти 15-летнюю историю становления жилищного самоуправления было опубликовано десятки, а то и сотни. Беда не в отсутствии проектов уставов и договорной документации, а в организации местного самоуправления. Положения и технология перевода домов в непосредственное управление (НУ) доступны даже школьникам, пользующимся Интернетом, но только не саратовским чиновникам – в нашем городе неизвестен ни один дом, управляемый по этой, во многих случаях эффективной схеме, предусмотренной Жилищным кодексом РФ. Чтобы перечислить созданные снизу полноправно работающие ТСЖ, достаточно пальцев одной руки…

Несколько месяцев назад на встрече с активистами «Народного жилищного форума» я передал заместителю главы администрации г-ну Тульскому текст Договора на управление, техническую эксплуатацию и обслуживание вполне конкретного дома № 8 по ул. Алексеевской Н.Новгорода. Этот договор составлен самими жителями, воспринят чиновниками и работает. При этом выявляются определённые огрехи, которые в реальном сотрудничестве с администрацией и депутатами (не нашими, не саратовскими) общими усилиями будут разрешены.

Так вот, Нижегородский договор начинается с утверждения, что он «заключён в соответствии с ЖК РФ и на основании решения общего собрания собственников помещений». В саратовском договоре общее собрание, являющееся органом управления многоквартирным домом, лишь поминается. Далее у них даётся определение «собственника», «помещения», «общего имущества»… И в разделе «Предмет договора» перечисляются все основные характеристики, включая площадь и кадастровый номер земельного участка.

К очень небольшому по объёму и доступному в понимании документу приложены: перечень общего имущества дома, схема профилактических осмотров, работы по уборке подъездов и придомовой территории. Есть основания полагать, что нижегородцы легко разберутся в аспектах новой договорной системы. Договор на управление многоквартирным домом должен заставлять его жителей-собственников, начиная с момента прочтения его проекта, с подготовки общего собрания, думать: как своим общедомовым имуществом, придворовой землёй управлять эффективно. Тогда будут появляться вопросы к себе, к тому, кого мы можем нанять на управление – к управляющей организации или правлению ТСЖ, к тому, кто обеспечивает нормативную базу и организацию – к органам местного самоуправления. А вообще жители ждут, когда в их дворах появятся не только организаторы с наклонностями массовиков-затейников, но и трезвый трудовой люд: сантехники, кровельщики, электрики, штукатуры. В противном случае к процессу управления нельзя относится иначе, как к вытрясанию денег из карманов остающегося бесправным населения.

Оценивая же саратовский вариант Договора управления моим и вашим домами, мне почему-то вспоминается пьеса «Оптимистическая трагедия». Там, если помните, под пустую бумажку и слова: «Написано, как сказано», свершался приговор, оправдывающий революционные обстоятельства.

Общественный совет Саратовской областной думы с декабря прошлого года практически ежемесячно проводит заседания «круглых столов» по жилищной тематике, но уже с весны заметно, что проведение подобных общественных мероприятий в формах слушаний, круглых столов, собраний и сходов необходимо переносить на более близкие интересам горожан площадки – в микрорайоны и дворы. Поскольку чиновники городской и районных администраций полностью невменяемы, в качестве информационно-методических центров необходимо создавать общественные советы избирательных областных и городских округов, общественные приёмные. И здесь слово за депутатами, кандидатами в депутаты, за политическими партиями. Жителям же, избирателям, на мой взгляд, нужно активно использовать предвыборную ситуацию в практическом озадачивании тех, кто представляет и собирается представлять наши интересы в органах федеральной и региональной законодательной власти.

Адрес статьи на сайте:
http://www.bogatej.ru/?chamber=maix&art_id=0&article=24092007171237&oldnumber=411