Заставить Саратов «построиться»

Екатерина ДМИТРИЕВСКАЯ

Печально, но факт: ничто так не поражает саратовца, как возвращение в город детства после отпуска. Пусть даже этот отпуск длился всего ничего и не предусматривал выезд за пределы России. Ведь когда не за тридевять земель, а в соседнем городе или регионе невольно обнаруживаешь материал для сравнения с Саратовом и ясно видишь, что сравнение это нелепо и неуместно, так оно даже обиднее. Сразу хочется понять: почему всегда обиднее не тем, кому надо бы?...

Нет смысла вдаваться в философский вопрос о том, вклад кого из представителей бывшей или нынешней муниципальной власти в сегодняшний архитектурный облик города оказался наиболее весом. Уместнее задуматься над другой, более насущной проблемой: почему пресловутая эффективная застройка городского центра, о которой столько говорится и пишется, на практике для Саратова недостижима? Ведь по прогнозам некоторых скептиков, в частности гендиректора ЗАО «Шэлдом» Байтемира Шамхалова, высказанного им в недавнем интервью одному из саратовских изданий, не далее чем через полтора–два года центральные районы города и вовсе перестанут быть привлекательными для потенциальных застройщиков. Все потому, что строительные процессы в городской черте уже не первый год тормозит напряженная ситуация с отведением земельных участков под жилищную застройку. И, к сожалению, бюрократические проволочки с оформлением строительной документации – далеко не единственный камень преткновения в этом вопросе.

Строители и устроители

Любопытно, что раз за разом проблема всплывает не только в многочисленных публикациях в прессе, но и, с потрясающей регулярностью, в выступлениях разноуровневых чиновников. При этом остается невыясненным главное: с кого же все-таки спрашивать за продолжающееся бездействие?

По мнению зампредседателя облдумы Леонида Писного, вопрос напрямую упирается в решение городских депутатов, которые никак не могут определиться с тем, какие органы МСУ наделить тремя основными полномочиями: правом «развития территории», разработки и утверждения местных нормативов градостроительного проектирования и определения расчетных показателей обеспечения застроенной территории. В то же время муниципалитет не перестает сетовать на то, что этими полномочиями до сих пор так и не обладает. В прошлую пятницу об этом в своем докладе об итогах работы строительного комплекса Саратова за первое полугодие 2007 года заявил зампредседателя горкомитета по капитальному строительству Александр Носов. В частности, в выступлении он сослался на то, что именно отсутствие у муниципальной власти права распоряжаться землей в городской черте приводит к растянутым по времени процедурам оформления арендных документов.

Впрочем, чиновничью нерасторопность несложно объяснить и другим моментом, а именно – отсутствием в городских властных структурах четкой схемы выделения земли под застройку. Существующая ныне многоступенчатая система проектных согласований в различных комитетах и ведомствах иной раз затягивает процедуру оформления на несколько месяцев. Столь фантастические сроки связаны и с тем, что в действующей схеме задействованы не только городские и областные структуры, но и органы федеральные. Сами строители уже не раз ратовали за упрощение порядка и передачу оформления необходимой документации в единый орган на уровне субъекта. Если судить по выступлениям в местных СМИ, эту же точку зрения разделяет и министр области, председатель комитета по управлению имуществом г-н Бовтунов. Тем не менее, пока ни о каких подвижках речь не идет – для этого понадобилось бы менять законодательство, а это уже отдельная песня.

Глобальное переселение народов

На положение дел необходимо взглянуть и другими глазами – глазами строителей. Одно время панацеей в сложившейся ситуации не без оснований считалось проведение земельных аукционов. Согласно правилам проведения, администрация или другой орган МСУ предоставлял застройщикам площадки, в большинстве случаев свободные от прав третьих лиц. Легко догадаться, что такой исход дела удовлетворил бы всех – особенно строителей, о чем речь еще пойдет ниже. Но вот незадача: благим намерениям суждено было пропасть втуне, и сегодня большинство строителей считают возвращение к этой теме бесконечным пережевыванием старого и навязшего в зубах.

Ведь есть красноречивые цифры. Аукционы, которые проводились в Саратове за последний год, легко пересчитать по пальцам одной руки. В октябре 2006 года участок под жилищное строительство в 22 га в Новосоколовогорском поселке выиграло ООО «Пересвет–Регион». На той же конкурсной основе началась застройка двух микрорайонов в пос. Солнечный. Зато доподлинно известно, что, по состоянию на апрель текущего года, имущественный комитет города располагал не просто одной–двумя, а 25 (!) пригодными под строительство площадками. Спрашивается, почему они не были выставлены на торги? Ответ прост. Дело упирается в отсутствие согласования технических условий под точечную застройку, о чем администрация по непонятным причинам до сих пор не позаботилась. Надо сказать, что в области конкурсы проходят регулярнее, но и ситуация с отведением земли там принципиально иная. В целом же, специалисты сходятся во мнении, что говорить о проведении в регионе земельных аукционов как о системе пока сложно. Тем более, что при близком рассмотрении и в этой сфере можно столкнуться с кругом проблем. Например, моментом весьма сомнительного контроля за чистоплотностью подобных торгов.

О строительных площадях вообще разговор особый. Ныне действующая схема подразумевает, что застройщик сам должен производить отселение с полученной под строительство и предназначенной под снос жилой территории. Именно в этой части исполнения законодательства – а именно, в случаях, когда речь заходит о взаимодействии строителей с отселяемыми жильцами – и возникает особенно много недоразумений и проблем. Например, Саратову известны случаи, когда жители аварийных, но расположенных в престижных районах, домов при отселении, что называется, не стеснялись в фантазиях и заламывали откровенно неприступные цены – более 200 тысяч рублей за квадратный метр. Достаточно вспомнить нашумевшее дело семьи Барановых, которая три года тормозила строительство одного из подъездов жилого дома и препятствовала заселению почти семидесяти семей, отказываясь покинуть свои на ладан дышащие развалины за меньшую залихватски заломленной сумму компенсации. Подсчитано, что в среднем каждый квадратный метр отселяемой жилплощади сегодня обходится застройщику в 37 тысяч рублей, а это чуть ли не вдвое превышает стоимость квадратного метра в типовой новостройке.

Если в столичных регионах, не говоря уже о большинстве развитых европейских стран, правительство берет функцию отселения на себя и обязуется на конкурсной основе предоставить застройщику уже готовый рабочий материал, то есть свободные от интересов третьих лиц земельные участки с полностью подключенной к ним инженерной инфраструктурой, то Саратову, по всем прогнозам, до подобного еще далеко. Между тем, сами строители признают эту схему идеальным вариантом. По мнению председателя правления Ассоциации «Союз застройщиков» Якова Стрельцина, долгожданным выходом из образовавшегося тупика могла бы стать конкурсная система, когда застройщику под освоение предлагалась бы земля с определенным набором параметров: рассчитанными стоимостью отселения и стоимостью подведения коммуникаций, регламентированными сроками застройки.

«На сегодняшний день процедуру отселения жильцов невозможно зарегламентировать настолько, чтобы можно было заранее четко просчитать связанные с ней затраты, – считает Яков Стрельцин. – Как правило, примерно 5 процентов от всех отселяемых застройщиком семей заведомо идут на конфликт с тем, чтобы получить свой запредельный максимум, и в этом случае цена может возрасти многократно. Но жители должны понимать, что, в конечном счете, это все равно ложится на дольщика, компенсирующего разницу в цене из своего кармана. Что, кстати, приводит к тому, что цены на недвижимость в центральной части города в два, а то и в три раза выше, чем на жилье, построенное на свободных земельных участках. Но таких участков в городе осталось очень мало. Есть законодательно оформленный процесс изменения назначения земельного участка, когда территории автостоянок, промышленных зон изменяют назначение для жилой застройки. Это резерв, но он не бесконечный. А вот отселение старого ветхого фонда – очень большой ресурс. По нашим расчетам, отселение с центральной части города может позволить построить примерно 4–4,5 млн квадратных метров жилья. Это десятки гектаров, причем, самой дорогой саратовской земли. Соблюсти баланс между застройщиками, расселяемыми жильцами и дольщиками – это как раз и есть прямая задача власти».

Защитить жильцов и застройщика … друг от друга

Все же можно прогнозировать, что положение дел в стройиндустрии региона существенным образом изменится, и произойдет это уже в текущем году, с вступлением в силу долгожданного Генплана; ожидается, что его окончательное утверждение гордепами состоится уже в ноябре. Примерно на то же время намечено и другое, не менее важное событие – процедура утверждения документа градостроительного зонирования, включающего в себя «Правила землепользования и застройки г. Саратова».

Важно, что принципиально новое изменение, которое привнесет Генплан, коснется на сегодняшний день весьма туманно прописанной процедуры отселения жильцов. Причем, если не брать в расчет заведомых сторонников сомнительных сделок, в выигрыше должны остаться обе заинтересованные стороны этого процесса. Что же изменится? Предполагается, что, согласно Генплану, реконструкция кварталов города будет приравниваться к реализации муниципальных нужд. Соответственно, в случае изъятия такого реконструируемого участка закон обеспечит равноценное возмещение отселяемому гражданину его имущества. Причем, компенсация коснется не только непосредственно жилой недвижимости, но и тех затрат, которые будут понесены жильцом при подборе им нового жилища, приобретении нового права собственности на недвижимость и аренде им временного жилья. В дальнейшем в случае несогласия с предоставленной суммой в судебном порядке он сможет оспорить лишь стоимость жилья, и то с привлечением другого независимого оценщика. Что же касается интересов застройщика, то такая схема позволит ему заранее просчитать затраты на отселение и застраховать себя от огромных убытков при необоснованном взвинчивании жильцами цен.

(Материал подготовлен в рамках проекта «Доступное жилье: утопия или реальность?» при финансовой поддержке правительства области)

Адрес статьи на сайте:
http://www.bogatej.ru/?chamber=maix&art_id=0&article=15082007134645&oldnumber=405