Продается жилье: цена вопроса

Екатерина ДМИТРИЕВСКАЯ

Стоимость квадратного метра – та самая величина, которую, как пульс у гипертоника, принято судорожно отслеживать на прихотливом рынке жилья. Считать этот показатель доминантой развития всей отрасли, своего рода чувствительнейшим флюгером, правда, куда как просто. Любой неожиданный скачок цены вниз или вверх уже способен вызвать у экспертов панику. Как, впрочем, и любой другой намек на то, что рынок жилищного строительства в принципе может стать непредсказуемым и неконтролируемым.

Нашу область уже устали убеждать в том, что ей это не грозит. Во всяком случае, набравшие в последние годы обороты темпы прироста жилья и ввода в эксплуатацию новостроек, по мнению министра строительства и ЖКХ области Дмитрия Федотова, лучшее тому подтверждение.

Так-то оно так, с цифрами не поспоришь, как-никак, в этом году область надеется поднапрячься и выставить на продажу ударное количество квадратных метров – цифру, близкую к одному миллиону, чего ранее региону даже и не снилось. И уже сейчас понятно, что даже невыполнение «программы максимум» (а объективно эту планку удастся преодолеть к 2009–2010 гг.) даст вполне приличные результаты: ставка на микрорайонную застройку, сменившую собой точечную времен Аксененко, уже принесла положительный эффект. И Солнечный, и Юбилейный, и окраины Заводского района скоро образуют весьма мощную периферию, с которой городу, скорее всего, придется считаться уже по-иному.

Но дело в другом. Важно понять, какие именно меры, кроме панацеи строительного роста, способны эффективно повлиять на ценовую политику жилищного рынка и предложить саратовцам не просто «доступные», а «недорогие», в сравнении со среднестатистическими зарплатами в регионе, квартиры.

Цены «на вырост»

Среди причин, оказывающих сегодня непосредственное влияние на формирование цены на жилищном рынке Саратова, специалисты склонны называть несколько основных факторов: экономическая ситуация в стране, бурное развитие региональной ипотеки и, как следствие, снижение кредитных барьеров и, наконец, объективная реальность – хорошо отлаженный механизм взяточнического взаимодействия между чиновниками и строителями. Понятно, что какими бы благоприятными ни были два первых условия, третье своих позиций не уступит и обязательно возьмет реванш.

Так или иначе, но цены на жилье весьма гибки, хотя их якобы «топтание на одном месте» в министерстве предпочитают не замечать. Видимо, делая скидку на те самые «непреодолимые» условия. Обратимся к цифрам. В своей сводке за 1 квартал 2007 года Саратовстат называет следующие цены на недвижимость первичного рынка. В среднем квадратный метр в области уходил за 19505 рублей, при этом типовые квартиры продавались за 18080 руб./кв. метр, квартиры улучшенной планировки стоили 20118 руб./кв. метр, а элитное жилье выставлялось на продажу по совершенно космическим расценкам – 27530 рублей за один квадратный метр. Правда, будучи величиной ускользающей, к маю цена на строительном жилищном рынке опустилась до удобоваримых величин – 14600 руб./кв. метр. Разница прироста ловко умещается в проценты. В одном из своих интервью Дмитрий Федотов определил процентное соотношение роста цен как 5 процентов за 1 квартал нынешнего года и 26 процентов – по году прошедшему.

Да, вроде бы немного, хотя и это – вопрос для некоторых категорий граждан спорный. К тому же, понятно, что всякая привязка к средней величине здесь весьма условна. Есть объективные внутренние законы рынка, которые эту величину диктуют. Например, по некоторым данным, средняя себестоимость строительства одного квадратного метра жилой площади сегодня обходится в 10–12 тысяч рублей. При этом на пути к согласованию проекта и получении разрешительной документации стоят до шестидесяти так или иначе задействованных в процессе строительства организаций. Не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы догадаться, что оттяжка времени – это только нематериальная часть той лепты, которую каждая из них вносит в итоговую стоимость жилого метра. По мнению профессионального риэлтера Анатолия Балякина, если бы этого условия не существовало – иными словами, продажи квартир не должны были бы покрывать расходы строительных фирм на денежное согласование с чиновниками, а между самими организациями наладилась бы нормальная конкурентная среда, – цены на жилье первичного рынка сразу упали бы в два раза.

В риэлтерской среде обычно рассматривается и еще один фактор, сказывающийся на ценовой политике в строительном секторе. Это своего рода «правило однокомнатной квартиры». Общеизвестно, что, при прочих равных условиях – районе, типе домостроения, этажности и проч., что, безусловно, тоже отражается на цене – квадратные метры в так называемых, «малосемейках» распродаются дороже, нежели в их крупногабаритных соседях. Считается, что это связано с дефицитом однокомнатных квартир на внутреннем рынке, что не соответствует все возрастающему в последнее время спросу на подобное жилье. При этом продавцы умело пользуются этой тенденцией, появившейся в современном обществе в силу демографических, психологических и экономических причин.

Строить стали лучше, строить стали веселей

Специалисты недаром советуют относиться к первичному рынку с настороженностью. Объективно в Саратове есть только две–три строительные компании, которые действительно вправе называться надежными. Такие рейтинги «надежности» составляются регулярно и не проходят мимо облминстроя – этой практике, пожалуй, больше других научили издержки опыта долевого строительства. Функцию составления «черных» и «белых» списков саратовских строителей с некоторых пор, по дополнительному соглашению с ФГУП «Ростехинвентаризация», взял на себя Приволжский окружной филиал ГУ «Федеральный лицензионный центр при Госстрое России». Другое дело, что черные и белые списки по рукам все же не гуляют. Вместе с тем известны критерии, которыми рекомендуют руководствоваться перед заключением договора со строительной организацией: срок нахождения фирмы на рынке, продолжительность строительства объекта (панельные дома обычно сдаются в течение года, кирпичные – не раньше, чем в течение двух) и наличие всей требуемой правоустанавливающей и разрешительной документации. Сами строители советуют задуматься перед покупкой в том случае, если цена приобретаемого квадратного метра существенно дешевле аналогичного рыночного предложения. Понятно, что никакая солидная компания с устоявшейся репутацией не уронит себя до того, чтобы отдавать квартиры практически задаром. Репутация стоит дорого, иногда до полуторной, а то и двойной переплаты сверх обычной цены. Как правило, речь идет об элитном рынке жилья, и клиенты сознательно на это идут. Бирка респектабельности действует безотказно: застройщики, осваивающие городской центр, обычно имеют дело с покупательскими очередями еще до того, как распродаваемая строящаяся недвижимость приобретает привычные глазу формы и очертания.

С жильем для саратовцев среднего уровня достатка ситуация принципиально иная. Хотя если эту категорию населения цена заставляет поступиться соображениями престижности или удобства района, им предлагается пусть и слабое, но утешение в разнообразии представленных на окраинах технологий домостроения.

Хорошо это или плохо, но условий для жесткой конкуренции между строителями в Саратове сегодня не создано. Министр, говоря об этом, ссылается на благостность отсутствия на этой почве нездорового ажиотажа и грызни и подчеркивает, что подобная ситуация лишний раз доказывает самодостаточность рынка – на нем столько компаний, сколько нужно для того, чтобы все чувствовали себя комфортно – и сами строители, и люди, подыскивающие себе оптимальное жилье. При этом в облминстрое всячески убеждают, что ожидать нашествия в регион иностранных застройщиков или наших прямых и непрямых соседей, по крайней мере, в ближайшее время, не стоит. Есть вероятность того, что в настоящий момент экономически и область, и «завоеватели» окажутся неготовыми к тому, чтобы принять друг друга.

Отдельный разговор об ипотеке, которую сегодня к слову и не к слову принято добавлять всюду, где речь заходит о ценах на пресловутые квадратные метры. Доля выданных населению ипотечных кредитов растет. В прошлом году общее количество ипотечных займов составило 4400, на начало этого уже составляло свыше 200 и по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло в 2,7 раза. Ввязывающимся в долговую кабалу гражданам доказывают, что так они смогут сэкономить. По крайней мере, частей их зарплат, убегающих на долгосрочную покупку, не коснется инфляция. Благо, и строители идут на подобные сделки все охотнее и без прежнего недоверия. И это действительно сдерживает ценовой рост на рынке недвижимости, и очень значительно.

(Материал подготовлен в рамках проекта «Доступное жилье: утопия или реальность?» при финансовой поддержке правительства области)

Адрес статьи на сайте:
http://www.bogatej.ru/?chamber=maix&art_id=0&article=20062007123957&oldnumber=401