Прозрачность ТСЖ: гарантия надежности и сохранности жилья (Статья третья)

Александр НИКИТИН, председатель СПЦ «Солидарность»

Из нашей не очень веселой практики организации гражданского контроля за деятельностью председателей и правлений ЖСК можно сделать вывод, как об этом уже выше было сказано, что общее собрание становится мощным антикоррупционным инструментом, если в прозрачности работы этих органов активно заинтересовано не менее трети членов кооператива, пришедших на собрание. Добиться этого в наших условиях достаточно сложно, если вообще возможно. Но даже если активных членов меньше, чем треть от общего числа членов ТСЖ, дело прозрачности и гражданского контроля еще не провалено. Кроме общего собрания членов ТСЖ, жилищным законодательством предусмотрено создание еще двух немногочисленных, но весьма компетентных и важных органов: правления и ревизионной комиссии товарищества собственников жилья.

Постоянно действующее правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением тех, которые отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ. Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества.

Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества, и в его обязанности входит: контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов; составление смет доходов и расходов товарищества на соответствующий год и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения; управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им; наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их; заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности; созыв и проведение общего собрания членов товарищества; выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Когда мы говорим о правлении ТСЖ, но невозможно умолчать о такой принципиальной фигуре, как председатель правления ТСЖ, который избирается правлением на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества, как постоянно действующее должностное лицо, обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Председатель правления ТСЖ имеет особый статус и действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые, в соответствии с законодательством и уставом товарищества, не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Желательно, чтобы при выборах членов правления все члены ТСЖ, присутствующие на общем собрании, руководствовались простым здравым смыслом и обязательно выбрали не только сторонников большинства, группирующегося вокруг председателя, но обязательно и представителей меньшинства и особенно тех членов товарищества, которые способны сказать твердое «нет» всевластию председателя, если таковое будет проявляться.

Там, где председатель правления ТСЖ прекрасно знает, что среди членов правления имеются люди, которые не закроют глаза на его «человеческие слабости», которые предадут гласности все факты ошибочных управленческих решений и неэффективного расходования денежных средств, он будет действовать только в рамках согласованного плана мероприятий и утвержденной сметы расходов.

Если ТСЖ включает в себя несколько многоквартирных домов, в члены правления ТСЖ необходимо включить представителей каждого дома. В этом случае учет интересов жильцов всех домов будет согласован и учтен, и можно будет добиться раздельного учета как поступлений денежных средств от каждого дома, так и расходов по каждому дому.

Всем членам ТСЖ, желающим оперативно получать достоверную информацию о реальном положении дел в ТСЖ в перерывах между собраниями, необходимо знать, что правление может принять специальные правила (наиболее целесообразно такие правила принимать на общем собрании), которые будут регламентировать порядок предоставления членам товарищества не только общей информации о финансово-хозяйственной деятельности товарищества, но и порядок доступа непосредственно к документации и получения копий или выписок из указанных документов.

С точки зрения осуществления гражданского контроля за хозяйственно финансовой деятельностью ТСЖ принципиальное значение имеет работа такого органа, как ревизионная комиссия товарищества собственников жилья. Ревизионная комиссия избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года и избирает из своего состава председателя ревизионной комиссии.

Чтобы понять важность работы этого органа, достаточно обратить внимание на компетенцию ревизионной комиссии, закрепленной в законе:

1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.

Первым важнейшим правилом, которому члены ТСЖ и ЖСК должны следовать при выборах ревизионной комиссии, если они хотят быть уверенными, что их имущественные права будут хотя бы отчасти защищены – это избрание в члены ревизионной комиссии людей честных, компетентных и, что особенно важно, находящихся в оппозиции к председателю и правлению. Другими словами, если в ТСЖ и ЖСК имеется два лидера и две не очень ладящих между собой групп членов этих некоммерческих объединений, то здравомыслящими членами ТСЖ и ЖСК должно быть реализовано такое бесспорно золотое правило: если правление ТСЖ или ЖСК сформировано из одной группы, то ревизионная комиссия должна контролироваться другой группой. В этом случае есть реальная надежда, что ревизионная комиссия будет работать и действительно давать заключение по смете доходов и расходов и проводить реальную ревизию финансовой деятельности.

Сегодня я не знаю практически ни одной ревизионной комиссии, которая бы грамотно и компетентно выполняла свою прямую функцию и контролировала работу председателя и правления. Главные причины бездействия ревизионной комиссии заключаются в том, что, во-первых, она формируется исключительно из сторонников председателя ТСЖ и ЖСК, а во-вторых, среди членов ревизионной комиссии не оказывается достойных и принципиальных людей, переживающих за порученное дело.

Именно по этим причинам в большинстве ТСЖ и ЖСК ревизионные комиссии бездействуют, никакой ревизии реально не проводят, а подписывают документы, подготовленные для них председателем и главным бухгалтером.

Между тем, чтобы оценить качество работы ревизионной комиссии, достаточно выяснить, составляется ли ею полный реестр произведенных поступлений финансовых средств и такой же полный и подробный реестр произведенных финансовых трат за ревизируемый период, с указанием сумм, номеров и дат платежных документов и целей, на которые были израсходованы деньги, и имеет ли возможность с этим реестром ознакомиться любой собственник и наниматель многоквартирного дома ТСЖ и ЖСК.

Я не могу не повториться и еще раз обращаю внимание членов ТСЖ и ЖСК, что очень важно, чтобы в Положении о ревизионной комиссии, которое может быть принято на общем собрании членов ТСЖ и ЖСК, было записано, что ревизионной комиссией составляется план проведения проверок финансовой деятельности, который вывешивается или иным образом доводится до сведения членов ТСЖ и ЖСК; в ходе ревизионной проверки финансовой деятельности обязательно должен быть составлен полный и подробный реестр произведенных финансовых трат с указанием сумм, номеров и дат платежных документов и целей, на которые были израсходованы деньги, и должностных лиц, принявших решение произвести указанные расходы; установлен порядок, согласно которому возможность ознакомиться с результатами ревизии имел бы любой собственник и наниматель многоквартирного дома ТСЖ и ЖСК; сразу же после проведения ревизии в подъездах дома вывешивалась бы информация о результатах ревизии и обязательно указывалось, где и в какое время с этими документами могут заинтересованные лица ознакомиться.

Важно также, чтобы в Положении было записано, что каждый член ревизионной комиссии имеет право, на основании своего письменного заявления, немедленно ознакомиться с любыми финансовыми и иными документами, касающимися финансово-хозяйственной деятельности председателя и правления ТСЖ.

Если председатель ТСЖ и члены правления будут знать, что избранная ревизионная комиссия начеку, что она в обязательном порядке будет проводить ревизию финансовой деятельности каждые полгода, а иногда и чаще (каждый квартал), и при этом результаты ревизии будут обнародованы всем жильцам дома, то прежде чем задумать какую-нибудь аферу, они десять раз подумают.

Но, как я уже указывал выше, положительных примеров эффективной работы ревизионной комиссии мне не известно.

Надо сказать честно, что пример закрытой, следовательно, и не эффективной, а, с точки зрения строительства гражданского общества и прозрачности, даже вредной работы, нам показывает работа саратовской городской контрольно-счетной палаты. Ни одного полного и подробного отчета о проведенных ревизиях по исполнению бюджета до жителей города с 1996 года доведено не было. К сожалению, сегодня депутаты саратовской городской думы не обеспокоены проблемой прозрачности хозяйственно-финансовой деятельности городской исполнительной власти и наличие широких возможностей для злоупотреблений и даже разворовывания бюджета их не очень волнует.

Но если закрытая от населения, следовательно, и малоэффективная работа городской контрольно-счетной палаты напрямую не затрагивает материального благополучия отдельных жителей города, то закрытая и плохая работа ревизионной комиссии ТСЖ и ЖСК, если она прикрывает воровство или разбазаривание имущества ТСЖ и ЖСК, может напрямую привести к серьезным материальным потерям для собственников квартир.

Если, например, были разворованы или разбазарены деньги, собранные жильцами дома или взятые в кредит в банке на текущий и капитальный ремонт дома, то собственникам квартир придется снова, даже если им этого очень не хочется, раскошеливаться, чтобы все же провести текущий и капитальный ремонт дома, если они желают не допустить его обветшания и разрушения, и, кроме того, им придется также еще дополнительно выплачивать долги по кредитам и погашать проценты.

Учитывая, что теперь государством жилье в собственность не раздается, да и получить просто приличное социальное жилье невозможно, если, конечно, не считать небольшой группы государственных и муниципальных чиновников, которых добротным жильем обеспечивают вне очереди, то проблема сохранения уже имеющегося жилья и получения качественных коммунальных услуг выходит на первый план и даже обостряется.

Именно поэтому те небольшие и достаточно несложные рекомендации, которые были предложены читателям, могут быть им на пользу и помочь в реализации своих жилищных прав.

Адрес статьи на сайте:
http://www.bogatej.ru/?chamber=maix&art_id=0&article=27042007141727&oldnumber=394