Прозрачность ТСЖ: гарантия надежности и сохранности жилья (Статья первая)

Александр НИКИТИН,председатель СПЦ «Солидарность»

Наверное, нет ни одного жителя города Саратова, который бы не знал, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом, установленных статьей 161 ЖК РФ.

Известно, что первая форма управления домом – непосредственное управление. Оно необходимо там, где, по экономическим причинам, невозможно воспользоваться двумя остальными более экономными видами управления. Непосредственное управление наиболее эффективно в домах так называемого индивидуального жилого фонда и в небольших одиноко стоящих домах до 20 квартир.

Третья форма управления домом – управляющая компания – наиболее эффективна, когда целесообразно объединить ресурсы нескольких многоквартирных домов, но по каким-либо причинам не выгодно или невозможно создать ТСЖ как единый хозяйственный комплекс.

Теперь перехожу ко второй и самой интересной для нас форме управления домом – через создание ТСЖ (Товарищество собственников жилья). Эта форма во многом соответствует обычному жилищному кооперативу и, по этой причине, в определенной степени проверена временем. Создание ТСЖ экономически выгодно в крупных домах, как правило, с числом квартир свыше 100–200 или в нескольких домах, естественно образующих единый хозяйственный комплекс: единая котельная, единая бойлерная, единый земельный участок и т.д.

Именно поэтому каждый собст-венник дома, каждый житель дома вправе предложить инициативной группе, организованной в доме с целью создания ТСЖ или же выхода из уже существующего ТСЖ, составить в письменном виде и показать всем жильцам технико-экономическое обоснование своего предложения. Если такого обоснования у членов инициативной группы нет, то серьезно к таким инициативам относиться опасно.

Рассчитать, экономически выгодно или невыгодно создавать ТСЖ, может каждый собственник квартиры, если он интересуется этой проблемой. Принципы организации и деятельности ТСЖ рамочно прописаны в жилищном кодексе Российской Федерации в разделе шестом, который так и называется «Товарищество собственников жилья».

Чтобы подсчитать, о каких денежных суммах идет речь, читатель должен принять во внимание следующее. В распоряжении председателя и правления ТСЖ сосредотачиваются материальные средства от обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества; доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества; субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий; прочих поступлений.

Я не буду касаться в этой статье экономических последствий предоставления ТСЖ субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий, поскольку указанные средства предоставляются государственными и муниципальными органами целевым порядком и не могут быть направлены на затраты, связанные с управлением ТСЖ.

Что касается обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества и прочих поступлений, то они индивидуальны для каждого ТСЖ и, в большинстве своем, малозначительны и по этой причине не определяют экономический интерес председателя и членов правления ТСЖ.

Понятно, что основным источником материальных (денежных) средств для подавляющего большинства ТСЖ должна стать хозяйственная деятельность ТСЖ, которая состоит из обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества в многоквартирном доме; строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; сдачи в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Подробнее остановимся на хозяйственной деятельности, состоящей из обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества в многоквартирном доме, которая, в основном, обеспечивается за счет платы за жилое помещение. Плата за жилое помещение и для собственников жилого помещения, и для нанимателей состоит из платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и собственно платы за предоставляемые коммунальные услуги.

Собственники платят дополнительно плату на проведение капитального ремонта, а наниматели – за наем жилого помещения. Ставки, как правило, одинаковы, либо незначительно отличаются.

Ставки оплаты жилья по договору найма за содержание и ремонт домов в муниципальном, государственном и общественном жилищном фонде и ставки оплаты услуг по техническому обслуживанию жилья граждан, приватизировавших занимаемые квартиры (комнаты), а также домов ЖК и ЖСК, состоящих на техническом обслуживании муниципальных жилищных организаций г. Саратова, утверждены постановлением администрации города Саратова от 3 октября 1994 г. N 552 (ред. от 31.05.1996)

Цены на услуги по содержанию и ремонту жилья для населения, утверждены решением Саратовской городской Думы от 4 февраля 2005 г. N 55–527

Однако все выше приведенные суммы необязательны для ТСЖ, поскольку оно имеет право самостоятельно устанавливать указанные платежи, включая и платежи за коммунальные услуги, т. к. согласно действующему законодательству плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Правда, имеются и ограничения. Возможность повышения цен для председателя и правления ТСЖ не безгранична. Так, например, размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Законодателем установлен предел повышения платежей за пользование жилым помещением (платы за наем). Это повышение не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Однако данная норма пока простая декларация. Платежи устанавливаются не по-квартирно индивидуально, а для всех жильцов дома одинаково, в зависимости от размера квартиры. Следовательно, любое повышение платежей неизбежно может привести к возникновению среди собственников и нанимателей жилых помещений новых бедняков, приобретших взамен права на субсидию.

К сожалению, сегодня не известно, во-первых, кто должен контролировать разумность повышения размера платежей в ТСЖ и число жильцов, которые перешли в разряд бедняков, получив право на субсидии, и в каком порядке и, во-вторых, насколько должно возрасти количество новых бедняков, чтобы государственные и муниципальные органы получили право вмешаться в хозяйственную деятельность правления ТСЖ

И особенно важно обратить внимание читателей на следующее положение законодательства: федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, иным категориям граждан могут быть установлены специальные условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Так что, при желании, наши депутаты областной думы могут установить законом нормы, ограничивающие произвол председателя и правления ТСЖ в установлении размеров обязательных платежей.

Считается, что средняя ежемесячная сумма платежей с одной квартиры, которая остается в полном распоряжении председателя и членов правления ТСЖ, сегодня равна примерно 500 рублям.

Следовательно, председатель ТСЖ, управляющий домом в 500 квартир (примерно 25000–30000 кв метров общей площади)? имеет в год в своем распоряжении 500 х 500 х 12 = 3000000 (три миллиона) рублей! Деньги очень и очень большие. Недаром из-за ТСЖ повсеместно идет такая отчаянная, жестокая и бескомпромиссная борьба между различными городскими кланами и группами. Борьба не на жизнь, а на смерть. Несмотря на все выше указанные ограничения, представляете, уважаемые читатели, какие возможности и соблазны открываются перед председателем и членами правления ТСЖ в части обогащения, если поднять платежи с квартиры, например, до 700 или даже до 1000 рублей!

Учитывая высокую степень коррумпированности муниципальных чиновников, не нужно быть пророком, чтобы предсказать: муниципальные чиновники скорее будут стремиться получить свою долю в сверхприбылях ТСЖ, чем как истинные альтруисты заботиться о повседневных интересах рядовых жителей.

Следовательно, выход один: заботиться о том, чтобы председатель и члены правления ТСЖ не имели соблазна залазить в карман нанимателей и собственников квартир – дело рук самих нанимателей и собственников квартир.

А вот о том, какие возможности предоставляет законодательство и что надо делать, чтобы председатель и правление ТСЖ открыто и под контролем собственников квартир и жильцов рационально расходовали выше указанные огромные деньги, мы поговорим в следующей статье.

Адрес статьи на сайте:
http://www.bogatej.ru/?chamber=maix&art_id=0&article=10042007163209&oldnumber=392