И строить, и жить помогает…

Екатерина ДМИТРИЕВСКАЯ

К слову «ипотека» наших соотечественников приучают давно и мучительно. Даже на волне потребительского любопытства ко всякого рода кредитным системам приобретение жилья по той же самой схеме для многих семей до сих пор выглядит несколько устрашающе.

Время «И»

Первоначальная редакция закона «Об ипотечном жилищном кредитовании» увидела свет в 2003 году. Закон принимался долго и мучительно и даже после своего принятия сразу не заработал. В нем отсутствовали четко прописанные механизмы взаимодействия между различными участниками системы, позже появившиеся благодаря многочисленным поправкам. Изменения, кстати сказать, обозначили и другую, не менее важную сторону жилищного займа – социальную. Такое явление, как социальная ипотека, позволяющее некоторым категориям граждан рассчитывать на частичное погашение кредита государством, появилось только спустя два года.

В 2005 году началась более-менее массовая выдача займов. Случилось это после того, как областное правительство вместе с минстроительства посчитали нужным взять всю процедуру под свой контроль. Решение вылилось в появление на территории области регионального оператора федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию («АИЖК») – ОАО «Ипотечная корпорация Саратовской области» («ИКСО»). Так, ранее внедренная в столице и других российских регионах система стандартизации жилищного кредитования добралась и до Саратовской области. За короткий промежуток времени новому ипотечному оператору действительно удалось невозможное – снизить сумасшедшие кредитные ставки, в отдельных банках зашкаливающие за 20 процентов годовых, до диапазона от 11 до 13, 5 процентов годовых.

На сегодняшний день в систему «ИКСО» по области входят 14 банковских учреждений. По словам директора ОАО «ИКСО» Дениса Филиппова, сразу после выдачи кредита корпорация производит выкуп закладных и в дальнейшем сопровождает сделки самостоятельно.

Помимо «ИКСО», на жилищном рынке области существуют и другие ипотечные операторы. Прямыми посредниками министерства они не являются, из чего могут вытечь приятные и не очень последствия. Другое дело, что конкуренция в этой сфере деятельности возрастает. На последней коллегии минстроя Дмитрий Федотов сообщил, что в прошлом году ипотечными займами по области воспользовались свыше 4 тысяч человек на общую сумму более чем 2 млрд рублей. В этом году специалисты прогнозируют увеличение числа заемщиков. С этим расчетом только «Ипотечная корпорация», без учета банковских средств, заложила годовой бюджет на сумму около 1,5 млрд рублей.

А ты купи слона!

Говорить о том, что система ипотечного кредитования себя оправдала, пока рано. В недолгой истории саратовской ипотеки уже есть примеры закрытых займов. Все они погашены досрочно. Тем не менее, увеличившиеся сроки кредитования продлили ипотечные сделки с первоначальных 17–18 до 30 лет. С одной стороны, длительное кредитование, за которое горячо ратовали чиновники и депутаты, удобно – оно позволяет среднестатистической семье или отдельно взятому гражданину не слишком ущемлять себя в денежных расходах. Но возникает другая проблема. Если на определенном этапе заемщик вдруг не сможет потянуть дальше свой кредит, он подвергнется весьма малоприятной процедуре. Три месяца банки еще подождут невыплаченную вовремя сумму. После чего оформленную в ипотеку или в залоговую стоимость квартиру выставят на продажу.

Стоит ли говорить, что в ипотеке до сих пор не обойдены и другие подводные камни. Помнится, не далее как на последней масштабной пресс-конференции Владимира Путина президенту был задан несколько смутивший его вопрос: почему банки весьма неохотно берут на себя риск софинансировать этапы нулевого жилищного строительства? Не секрет, что у специалистов есть повод говорить о том, что тем самым увеличивается стоимость квадратных метров вторичного жилищного рынка.

Официально считается, что по темпам ценового роста на вторичном рынке наша область находится на почетном втором месте с конца в ПФО. Надо отдать властям должное: ситуацию пытаются стабилизировать, главным образом, с помощью внедрения ипотечных стандартов ОАО «ИКСО». За прошедший год дисбаланс в сфере выданных ипотечных займов составлял, ни много ни мало, 92% в пользу уже сданных в эксплуатацию квартир.

«Опыт развития ипотеки в других регионах действительно дал всплеск цены на рынке жилья в тех областях, где не велась работа с первичным рынком и все деньги отправлялись на вторичный, – считает Денис Филиппов. – У нас такого не произойдет, потому что мы пытаемся сбалансировать спрос и предложение».

Согласно ФЗ № 214 перед сделками купли-продажи вся жилая недвижимость должна проходить специальную регистрацию в регпалате. Конечно, и здесь стопроцентную гарантию представить себе сложно. Даже если застройщика не окажется в черных списках, вряд ли это послужит верной гарантией того, что жилье будет достроено и в сроки сдано. Тем не менее, некоторые банки, в том числе и сотрудничающие с «Ипотечной корпорацией», на сегодняшний день готовы предложить гражданам ссуду под квартиру любого типа. Правительственные гарантии и активно пропагандируемый имидж надежности компании в этом случае служат неплохим стимулирующим фактором. Понятно, что каждая успешная сделка на первичном рынке двигает темпы строительства, а следовательно, весьма выгодна всем участникам процесса. Но даже здесь ипотечный оператор оставляет за собой право подстраховаться – на этот раз уже от клиента. Во многих кредитных системах, разработанных для ненадежного рынка строящегося жилья, действует правило залога. Иными словами, заемщику предлагается оформить закладную на уже имеющуюся у него жилую собственность. В крайнем случае, в качестве оной собственности сопровождающие ипотеку операторы принимают жилье родственников заемщика. Опять-таки, залог имущества отнюдь не является обязательным условием для совершения сделки, но он, что называется, настоятельно рекомендуем. Дело в том, что при его наличии заемщику существенно снижаются кредитные ставки – вплоть до той поры, пока строящаяся квартира не будет готова и оформлена в собственность покупателя.

Думайте сами, решайте сами

Теперь о практической стороне вопроса. В том, что представляет собой система ипотечного кредитования на сегодняшний день, очевидно проглядывает стремление к упрощенности, которую пытаются достичь банки в привлечении потенциальных клиентов. Многие крупные банковские учреждения на территории города, области в списке обязательных услуг уже не обходятся без ипотечного кредитования. Если заемщик не готов воспользоваться услугами специализированной фирмы, которая учтет его пожелания и поможет с бумажными процедурами, ему наверняка придется хорошенько побегать по всем кредиторам, прежде чем выбрать оптимальный для себя вариант. Особенно это важно для участников нашумевшей социальной ипотеки. Ведь, по ее условиям, государство компенсирует заемщику половину ежемесячного платежа только в том случае, если размер процентной ставки по кредиту не превышает ставки рефинансирования ЦБ (в настоящее время это 10,5% годовых).

Несколько лет назад основным поводом для критики зарождающейся ипотечной системы была неподъемность для не обремененного сверхдоходами саратовского кошелька первоначального взноса и иных расходов на оформление кредита. В частности, гражданам предлагалось подтвердить собственную платежеспособность единовременной выплатой нескольких процентов от стоимости приобретаемого жилья.

За несколько лет размер минимального первоначального взноса ощутимо снизился. В «ИКСО», например, он составляет 10 процентов. При этом, в качестве комиссионного вознаграждения за оформление ипотечной сделки фирмы попросят от 1 процента. Конечно, этим дело не ограничится. Стоит приплюсовать к сумме еще некоторые, уже не столь масштабные, траты: стоимость консультативных услуг или услуг экспертов по оценке жилой собственности. Даже если кому-то покажется, что и это не так уж мало, клиенту всегда могут резонно возразить, что это все равно самый дешевый из имеющихся способ обеспечить себе удовольствие заселиться в собственную новенькую квартиру.

Радует глаз и потрясающий кредитный либерализм. Сегодня участником ипотеки может стать любой, даже несовершеннолетний, гражданин. Главное, чтобы он успел отметить свой семнадцатый день рождения и еще не встретил семьдесят шестой.

(материал подогтовленв рамках проекта «Доступное жильё: утопия или реальность?» при финансовой поддержке правительства области)

Адрес статьи на сайте:
http://www.bogatej.ru/?chamber=maix&art_id=0&article=22022007175131&oldnumber=387