Управление жилым домом - школа гражданской ответственности

Александр НИКИТИН, председатель СПЦ «Солидарность»

Любое гражданское общество начинается с самоуправления. Российское правительство, решая вполне меркантильную задачу освобождения государственной казны от расходов по содержанию жилого фонда, одновременно с этим, попутно, возможно, даже вопреки собст-венному желанию, закладывает прочные основы будущего эффективного гражданского об-щества. А дело здесь в следующем.

Согласно ст. 161 нового Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквар-тирном доме обязаны до 1 января 2007 г. выбрать один из трех способов управления много-квартирным домом. Сейчас между активной частью жильцов и собственников квартир идет дискуссия о том, как лучше всего коллективно управлять многоквартирным жилым домом. Давайте вместе разберемся, что из себя представляют установленные законом формы управ-ления жилым домом, какие у них сильные и слабые стороны, какие права и обязанности они накладывают на собственника дома.

Первая форма управления своим домом – непосредственное управление.

Реализуется непосредственное управление следующим образом: на общем собрании жителей многоквартирного дома выбирается старший по дому и контрольно-ревизионная ко-миссия из жильцов. Каждый жилец дома обязан самостоятельно заключить договоры на по-лучение коммунальных услуг и сам индивидуально их оплачивать. А вот деньги, которые пойдут на содержание, текущий и капитальный ремонты дома, жильцы будут собирать в раз-мере, сроки и порядке, который они определят на собрании сами, и оставлять у себя.

С одного подъезда типового девятиэтажного здания собирается около 10 тыс. рублей в месяц. Если дом шестиподъездный, то собирается 60 тыс. рублей в месяц и 720 тыслей руб. в год. И эти деньги будут идти на содержание только вашего дома.

Жильцы сами, на общем собрании, либо, например, письменным опросом будут решать, когда и что ремонтировать в своем доме и сколько денег на это потратить. Это относится и к ремонту крыши, и подвала, и труб. Жильцам самим придется решать, кого и в каком поряд-ке нанимать для проведения такого ремонта.

Плюсы непосредственного управления - не надо ставить общие домовые счетчики на холодную воду, на горячую воду, на отопление, на электричество, нет коллективной ответст-венности, то есть никто не отключит квартиру от коммунальных услуг за долги соседей.

Не надо создавать юридическое лицо, а значит, не надо тратить деньги на его создание, не надо платить зарплату председателю правления, бухгалтеру, паспортистке, не надо вести бухучет и сдавать финансовые отчеты в налоговую инспекцию, не надо платить налоги с юридического лица и т. д.

Но есть и серьезные отрицательные стороны. Эта форма управления выбивается из ус-тоявшегося порядка обеспечения жизнедеятельности в жилищно-коммунальной сфере и, что особенно важно, требует обязательного консенсусного принятия всех решений всеми, без ис-ключения, собственниками квартир и жильцами дома - несобственниками, а следовательно, примерно одинакового достатка, образования, знакомства всех собственников квартир и жильцов между собой и полного доверия друг к другу, поскольку предполагается только доб-ровольное и ответственное исполнение жильцами всех принятых на себя организационных и имущественных обязанностей. Учитывая нашу низкую правовую и общую культуру, всеоб-щую склонность к социальному иждивенчеству, жульничеству и житью нахаляву, не надо быть провидцем, чтобы сделать вывод, что такая форма управления домом пока утопична. Непосредственное управление домом никаких мер принуждения со стороны одних жильцов (добросовестных) к другим жильцам (недобросовестным) не предусматривает, поскольку за-коном не прописан механизм такого принуждения.

Но даже если все эти проблемы будут преодолены и никаких споров и конфликтов при принятии решений не будет, то все равно при такой форме управления немедленно возника-ют проблемы, связанные с реализацией принятых решений. Выполнение работ по реализации решений общего собрания выбранным на таком собрании уполномоченным лицом возможно только на общественных началах, поскольку заключить с ним трудовой договор невозможно, а следовательно, и серьезно требовать с него отчета о проделанной работе, ее качестве и ко-личестве, нельзя. Каждый собствекнник квартиры должен будет завести и оформлять домо-вую книжку и вести самостоятельно регистрационный учет жильцов в своей квартире, следо-вательно, не будет возможности получить простую справку с места жительства, поскольку такую справку надо будет получать в районной администрации или в КТОСе, если таковой имеется или будет создан. Нет процедуры защиты прав жильцов от надлежащего хранения, растраты и нецелевого использования уполномоченным лицом собранных жильцами общих денег, переданных ему на ответственное хранение. Нет возможности пользоваться кредит-ными ресурсами для решения дорогостоящих, но неотложных задач и т. д.

Кроме того, возникают проблемы с организацией ежедневной уборки придомовой тер-ритории, мест общего пользования в доме и т. д. Например, убирать их по очереди или нани-мать работника и, если нанимать, кто будет работодателем, как выплачивать работникам зар-плату и единовременные вознаграждения, уплачивать законом установленные налоги на зар-плату и т. д. Те же самые вопросы возникают при организации и проведении текущего и ка-питального ремонта дома. Заключение любого договора на проведение работ по содержанию и ремонту дома между жителями и бригадой работников, специальной фирмой или управ-ляющей компанией, превращается в головную боль уполномоченного лица, поскольку надо будет всех собственников включать в договор в качестве стороны или организовывать оформление нотариальных доверенностей от всех собственников квартир и жильцов на пере-дачу полномочий заключать договоры от их имени уполномоченному лицу.

Очевидно, что эта форма непосредственного управления очень сложна и неудобна, по-скольку любой конфликт между жильцами и собственниками дома полностью парализует возможность качественного ухода за домом.

Вторая форма управления домом - создание ТСЖ (Товарищества собственников жилья). Эта форма во многом соответствует обычному жилищному кооперативу и по этой причине проверена временем и доказала свою эффективность.

Реализуется она следующим образом: жильцы на общем собрании создают юридическое лицо, выбирают правление ТСЖ, нанимают бухгалтера, платят зарплату председателю (прав-лению) и через ТСЖ распоряжаются своими деньгами, выплачиваемыми на содержание до-ма.

ТСЖ может нанять любую другую обслуживающую дом организацию или принять на работу непосредственно в ТСЖ штатных работников: сантехника, электрика, дворника и т. д. Главный минус этой формы - расчет за коммунальные услуги идет не индивидуально, а со всего дома сразу. То есть, если часть жильцов задержала оплату потребления электроэнергии, воды, отопления или газа, а ТСЖ не покроет эту недостачу из резервных сумм, отключат весь дом. Необходимо будет установить общедомовые счетчики на горячую воду, на холодную воду, на отопление, на электричество. Кроме того, если жильцы не купят общедомвые счет-чики, то поквартирные счетчики, в том числе по электроэнергии, теряют смысл. Ведь энерге-тики и коммунальщики будут требовать оплату с ТСЖ по нормативу или с «единого» счетчи-ка, а не складывать показатели всех поквартирных счетчиков. Договор коммунальщики будут заключать с правлением ТСЖ, а не с отдельными квартирами. А уже правление ТСЖ будет заключать договоры на оказание коммунальных услуг с жильцами своего дома. Таким обра-зом, система ТСЖ предполагает коллективную ответственность за добросовестность оплаты получаемых услуг. Поэтому, если кто-то из жителей окажется платить, страдать будут все.

Человек, живущий в доме ТСЖ, потребителем уже не является, то есть на него не рас-пространяется закон «О защите прав потребителей» и он не имеет права лично подавать иск в суд или заявление в прокуратуру при отключении отопления, электроэнергии, воды и проч. Конечно, очень плохо то, что много денег уходит на содержание правления, бухгалтера, кас-сира, паспортистки, на создание и регистрацию юридического лица, на ежемесячные налоги с ТСЖ, на возможные штрафы с ТСЖ различных проверяющих инстанций: пожарной инспек-ции, санэпидстанции, налоговой инспекции, жилищной инспекции. Но этот недостаток с лихвой компенсируется наличием ответственных лиц, несущих полную ответственность пе-ред жильцами и собственниками дома за эффективность управления общими делами.

Третья форма управления вашим домом - управляющая компания. Это примерно как сейчас, только управлять будет не МУ ДЕЗ, а специальная компания. Жильцы дома на общем собрании могут принять решение пригласить любую управляющую компанию. Эта компания заключит с каждым из собственников и жильцов дома специальные договоры на управление домом, а затем она от их имени заключает договоры на водо- тепло- и энергоснабжение, вы-воз мусора и т. д. Очевидно, что управляющими компаниями в основном будут реорганизо-ванные ныне действующие МУ ДЕЗЫ, обладающие необходимыми кадрами и опытом по управлению домами.

Эта форма управления, на мой взгляд, хуже ТСЖ, но пока лучше непосредственного управления. Если жители дома до 1 января 2007 г. не проведут общее собрание и не выберут форму правления домом, то городская администрация отдаст ваш дом в управление назна-ченной ею управляющей компании - какой захочет. Влияние жителей на качество содержа-ния дома будет минимальное. Контролировать управляющую компанию будет почти невоз-можно - как сейчас МУ ДЕЗы. Чтобы работа управляющей кампании была рентабельна и эф-фективна, она должна заключить договоры на управление с десятками многоквартирных до-мов, либо установить такие внутренние тарифы на услуги, которые бы обеспечивали управ-ляющей компании определенный уровень дохода. Деньги, собранные с жителей вашего дома, будут расходоваться в первую очередь на содержание чиновников управляющей компании (зарплата - дело святое!) и только потом на оплату коммунальных платежей, работ по уходу за домом, на текущий и капитальный ремонты домов и коммуникаций. При такой системе управления есть опасность, что придется опять годами ждать своей очереди на ремонт, хотя деньги буду собраны с вашего дома. Плюс здесь один: самим жильцам не надо думать о со-держании и ремонта своего дома. Минусы - такая же история с коллективной ответственно-стью жильцов и счетчиками, что и в ТСЖ. С той разницей, что управляющая компания об-служивает не один дом, а несколько десятков. И если она задолжает энергетикам или комму-нальщикам, то без света, горячей воды, отопления, холодной воды оставят все дома, попав-шие под управление такой компании. Кроме того, если управляющая компания разорится, истратив не по назначению или разворовав собранные с жителей деньги, то деньги с нее взять будет невозможно. Придется повторно собирать деньги с жильцов на оплату отопления, го-рячего и холодного водоснабжения, электроснабжения. Вспоминая «МММ» и прочие «пира-миды» - не такая уж нереальная перспектива.

Впрочем, последнее относится к растрате денег ответственными лицами при всех трех способах управления домом.

Теоретически каждая форма управления домами приемлема и зависит от самих жиль-цов. Однако имеется одно очень важное обстоятельство, которое не прописано в законе и не закреплено в уставах ни ТСЖ, ни управляющей компании, но без учета которого ни один из собственников квартиры и жильцов дома не может себя чувствовать в безопасности. Это про-зрачность финансовой деятельности уполномоченного лица при непосредственном управле-нии, правления и председателя ТСЖ при второй форме управления и директора (управляю-щего) управляющей кампании при третьей форме управления. Главная проблема - сделать финансовые отчеты указанных выше ответственных лиц полностью прозрачными и подкон-трольными каждому жителю и собственнику квартиры.

Очень важно, чтобы ревизионные комиссии перестали быть формальными. Очень важ-но, чтобы они при ежегодной проверке финансовой деятельности вместе с актом проверки составляли полный реестр всех финансовых расходов, с указанием каждого платежного до-кумента и сумм, потраченных по этому документу, а также организаций и физических лиц, которым указанные деньги были выплачены.

Уже сейчас в некоторых наиболее продвинутых садоводческих товариществах такой реестр всех финансовых расходов составляется ревизионной комиссией или кассиром и ста-новится доступным для каждого члена товарищества. Очень важно, чтобы этот положитель-ный опыт перешел в практику управления жилыми домами независимо от формы управле-ния.

Я думаю, что наши депутаты Саратовской областной думы и депутаты городской думы обязаны принять меры к тому, чтобы на региональном законодательном уровне обеспечить полную финансовую прозрачность перед каждым собственником и жильцом жилого дома уполномоченного лица при непосредственном управлении, правления и председателя ТСЖ при второй форме управления и директора (управляющего) управляющей компании при третьей форме управления путем принятия специального закона или внесения необходимых изменений в уже действующие законы.

Представляется, что все собственники квартир, все жильцы домов обязаны в целях за-щиты своих имущественных интересов, чтобы не покрывать разбазаривание и хищение соб-ранных средств на содержание жилого дома, потребовать от своих депутатов предоставить им инструмент защиты своих интересов путем обеспечения прозрачности.

Впрочем, если до 1 января 2007 года этого не случится, то необходимость обеспечить полную прозрачность в деятельности уполномоченного лица, правления и председателя ТСЖ и директора (управляющего) управляющей компании каждому жителю и собственнику квар-тир станет понятна, когда ему придется из своего кармана выкладывать сотни, а то и тысячи кровных рублей, чтобы его квартиру или дом не отключили от водо- тепло- и энергоснабже-ния, не прекратили вывоз мусора и т. д. И вот тогда все жильцы живо проявят сознатель-ность, гражданскую активность и вспомнят о демократии, самоуправлении, подконтрольно-сти жителям ответственных должностных лиц и прозрачности финансовой деятельности. И это станет наглядной школой гражданской ответственности, подлинной школой народовла-стия и демократии.

И тогда, опираясь на самоуправление жильцов и финансовую прозрачность на уровне управления домом, неизбежно изменится наше пока еще полностью закрытое от гражданско-го контроля и финансово непрозрачное городское местное самоуправление. И тогда в город-ские депутаты не будут рваться теневые дельцы и авантюристы, поскольку при полной про-зрачности и всеобщем гражданском контроле что-либо украсть или каким либо образом зло-употребить властью будет очень трудно.

А ту работу, где невозможно украсть или безнаказанно наживаться иным образом, все-гда оставляют тем людям, для которых главным является не корысть, а желание сделать доб-ро людям.

Адрес статьи на сайте:
http://www.bogatej.ru/?chamber=maix&art_id=0&article=31072006113959&oldnumber=358